Najem trgovskih prostorov v Sloveniji
Pri trgovskem prostoru se najemnina in kvadratura povesta manj kot pri kateri koli drugi vrsti poslovne nepremičnine. Odločilna je količina in vrsta prometa pred vrati – dva enako velika lokala v istem mestu lahko pri prihodkih razlikuje faktor tri.
Iščete trgovski prostor?
Maruša oceni, ali je lokacija za vašo dejavnost primerna in kakšna najemnina je pri pričakovanem prometu vzdržna. Pokličite jo za svetovanje.
Maruša Gostiša, licencirana nepremičninska posrednica
Najemnina je smiselna šele v razmerju do prometa
V maloprodaji se najemnina praviloma presoja kot delež pričakovanega prometa. Panožna merila se razlikujejo – prehrana prenese nižji delež kot moda, storitvene dejavnosti pa višji od trgovine z blagom –, vendar je logika vedno enaka: če najemnina preseže delež, ki ga panoga prenese, lokal ne bo dobičkonosen niti pri dobrem obisku.
Zato pri iskanju trgovskega prostora ne začnemo pri kvadraturi, ampak pri oceni prometa na lokaciji. Šele ko je ta znana, je mogoče presoditi, ali je zahtevana najemnina vzdržna, in se o njej argumentirano pogajati.
Pri prostorih v nakupovalnih središčih je razmerje pogosto že vgrajeno v pogodbo v obliki odstotka od prometa nad določenim pragom. Takšna struktura je za najemnika lahko ugodna, saj tveganje deloma prenese na lastnika – pomembno pa je natančno določiti, kaj se šteje v promet in kako se ta dokazuje.
Vrste trgovskih lokacij
Ulični lokali v mestnem jedru
Najvišji peš promet in največja prepoznavnost, a tudi najvišje najemnine in najmanj možnosti za prilagoditev prostora. Primerno za blagovne znamke, gostinstvo in dejavnosti, ki živijo od naključnih obiskovalcev.
Na kaj biti pozoren: Preverite dovoljenja za zunanjo označitev in gostinski vrt – v zaščitenih mestnih jedrih so omejena.
Nakupovalna središča
Zagotovljen obisk, urejeno parkiranje in skupno oglaševanje. Najemnina je pogosto sestavljena iz fiksnega dela in odstotka od prometa, kar zahteva drugačen pristop k pogajanjem.
Na kaj biti pozoren: Poleg najemnine preverite obvezni prispevek za marketing in določila o obratovalnem času.
Trgovski parki in obcestne lokacije
Nižje najemnine na kvadratni meter in velike izložbene površine z lastnim parkiriščem. Primerno za pohištvo, gradbeni material, avtomobilske storitve in showroome.
Na kaj biti pozoren: Peš promet je zanemarljiv – uspeh je odvisen od prepoznavnosti znamke in dostopa z avtomobilom.
Soseske in stanovanjska območja
Stabilna lokalna baza strank in nizki fiksni stroški. Primerno za storitvene dejavnosti, specializirane trgovine in dnevno oskrbo.
Na kaj biti pozoren: Manjši trg pomeni, da je izbira lokacije bolj občutljiva – nekaj sto metrov razlike je lahko odločilnih.
Kaj preveriti pred podpisom
Namembnost prostora
Ali je prostor v evidencah res opredeljen za trgovsko dejavnost. Sprememba namembnosti je postopek, ki lahko traja mesece in ni vedno izvedljiv.
Dovoljenja za dejavnost
Gostinstvo, živila in dejavnosti z odpadno vodo ali odvodom pare imajo posebne zahteve. Prostor, ki jih ne izpolnjuje, zahteva vlaganje pred odprtjem.
Vlaganja v prostor
Kdo nosi strošek opreme in kaj ob izselitvi ostane lastniku. Pri trgovskih lokalih so vlaganja praviloma visoka, zato mora biti amortizacija usklajena s trajanjem najema.
Konkurenčna klavzula
V nakupovalnih središčih preverite, ali lahko lastnik v isto stavbo pripelje neposrednega konkurenta, in ali je to omejeno.
Obratovalni čas
Obvezni obratovalni čas v nakupovalnih središčih vpliva na stroške dela. V mestnih jedrih so lahko omejitve nasprotne – hrup in nočno obratovanje.
Izložba in označitev
Velikost in vidnost izložbe ter dovoljenja za napise, ki so v zaščitenih mestnih jedrih pogosto strogo omejena.
Za lastnike trgovskih prostorov
Pri trgovskih lokalih je izbira najemnika pomembnejša kot pri pisarnah. Dejavnost, ki na lokacijo ne pritegne obiska, se prej ali slej znajde v težavah s plačevanjem – kar lastnika stane bistveno več kot nekaj evrov nižja najemnina od začetka.
- •Ocena vzdržne najemnine glede na promet na lokaciji
- •Presoja, katere dejavnosti na tej lokaciji lahko uspejo
- •Preverjanje bonitete in referenc najemnika
- •Struktura najemnine s fiksnim in prometnim delom
- •Dogovor o vlaganjih in stanju prostora ob izselitvi
Iščete lokacijo za trgovino ali lokal?
Povejte nam dejavnost, ciljno mesto in okvirni proračun. Predlagamo lokacije, kjer je najemnina glede na pričakovan promet vzdržna.
Stopite v stik