Ocena vrednosti poslovne nepremičnine
Pri poslovni nepremičnini vrednosti ne določa kvadratura, ampak donos, ki ga je iz nje mogoče iztržiti. Pripravimo tržno oceno najemnine in prodajne vrednosti na podlagi primerljivih transakcij, ki jih spremljamo pri vsakodnevnem delu na trgu – ne na podlagi oglaševanih cen, ki se od doseženih pogosto pomembno razlikujejo.
Potrebujete oceno vrednosti ali najemnine?
Maruša pripravi tržno oceno na podlagi konkretnih primerljivih oddaj in prodaj. Pokličite jo za pogovor o vaši nepremičnini.
Maruša Gostiša, licencirana nepremičninska posrednica
Tržna ocena ni uradna cenitev
To je pomembno razlikovanje. Uradno cenitev nepremičnine, ki jo zahtevajo banke pri hipotekarnem kreditu, sodišča v postopkih ali revizorji pri poročanju, lahko izdela izključno pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin z licenco Slovenskega inštituta za revizijo. Takšnega poročila ne izdajamo.
Kar pripravimo, je tržna ocena za poslovno odločitev: koliko je za prostor realno iztržiti, ali je ponujena cena v skladu s trgom in kaj so primerljivi objekti dosegli. Za pogajanja, pripravo oddaje ali odločitev o nakupu je to praviloma tisto, kar stranka dejansko potrebuje. Kadar je uradna cenitev nujna, vas usmerimo k pooblaščenemu ocenjevalcu.
Kaj prejmete
Ocena tržne najemnine
Razpon najemnine, ki jo je za konkreten prostor realno doseči, s primerljivimi oddajami v isti coni in razredu stavbe.
Ocena prodajne vrednosti
Vrednostni razpon na podlagi primerljivih transakcij in donosnosti, ki jo za takšen objekt pričakujejo kupci.
Analiza donosnosti
Izračun neto donosa iz obstoječih najemnih razmerij, vključno z izpadi zasedenosti in obratovalnimi stroški, ki jih nosi lastnik.
Tržna analiza cone
Pregled ponudbe, absorpcije in gibanja najemnin v konkretni poslovni coni, da je vrednost postavljena v kontekst.
Kako pridemo do vrednosti
1. Pregled nepremičnine in dokumentacije
Ogled prostora, preverjanje dejanske uporabne površine, namembnosti, energetske učinkovitosti in zemljiškoknjižnega stanja. Neskladje med evidentirano in dejansko površino je pogostejše, kot bi pričakovali, in neposredno vpliva na vrednost.
2. Analiza primerljivih transakcij
Primerjava z dejansko doseženimi najemninami in prodajnimi cenami v isti coni ter razredu stavbe. Oglaševane cene uporabimo le kot orientacijo zgornje meje.
3. Izračun donosnosti
Neto donos ob upoštevanju obratovalnih stroškov, ki ostanejo na lastniku, pričakovanega izpada zasedenosti in stroškov prilagoditve prostora novemu najemniku.
4. Vrednostni razpon in obrazložitev
Rezultat je razpon, ne ena številka, z jasno navedbo, kaj vrednost dviguje in kaj jo znižuje. To je edina oblika, ki je v pogajanjih uporabna.
Kdaj se ocena splača
Pred oddajo prostora
Previsoko postavljena najemnina podaljša prazno obdobje. Trije meseci brez najemnika pogosto pojedo celoten prihodek, ki bi ga prinesla višja cena.
Pred podpisom najema
Najemniki nas najpogosteje pokličejo, ko želijo vedeti, ali je ponujena najemnina v skladu s trgom, preden se pogajajo.
Pred nakupom ali prodajo
Pri poslovnih nepremičninah kupčevo ceno določa donos. Ocena pokaže, kakšna cena je pri obstoječih najemninah še obranljiva.
Pri podaljšanju najemne pogodbe
Pred iztekom najema je koristno vedeti, ali je trenutna najemnina pod ali nad trgom – to je najmočnejši argument v pogajanjih na obeh straneh.
Koliko je vaša nepremičnina res vredna?
Pošljite nam osnovne podatke o prostoru – lokacijo, površino, namembnost in obstoječa najemna razmerja. Povemo vam, kaj je na trgu realno doseči.
Stopite v stik