Procjena nekretnina u Sloveniji
Vrijednost poslovne nekretnine ne određuje kvadratura, nego prinos koji se iz nje može ostvariti. Pripremamo tržišnu procjenu zakupnine i prodajne vrijednosti na temelju usporedivih transakcija koje pratimo u svakodnevnom radu na slovenskom tržištu – a ne na temelju oglašenih cijena, koje se od postignutih često bitno razlikuju.
Trebate procjenu vrijednosti ili zakupnine?
Maruša priprema tržišnu procjenu na temelju konkretnih usporedivih zakupa i prodaja. Nazovite je – razgovarat ćete na hrvatskom.
Maruša Gostiša, licencirana posrednica u prometu nekretnina
Tržišna procjena nije elaborat ovlaštenog procjenitelja nekretnina
Razlika je važna. Službenu procjenu, kakvu traže banke za hipotekarni kredit, sudovi u postupcima ili revizori za financijske izvještaje, u Sloveniji smije izraditi samo ovlašteni procjenitelj vrijednosti nekretnina s licencom Slovenskog instituta za reviziju (Slovenski inštitut za revizijo) – slično kao što u Hrvatskoj taj posao rade stalni sudski vještaci i ovlašteni procjenitelji. Takav elaborat ne izdajemo.
Ono što pripremamo jest tržišna procjena za poslovnu odluku: koliko je za prostor realno postići, je li ponuđena cijena u skladu s tržištem i što su postigli usporedivi objekti. Za pregovore, pripremu iznajmljivanja ili odluku o kupnji to je u pravilu upravo ono što vam treba. Kad je službena procjena nužna, uputit ćemo vas na ovlaštenog procjenitelja u Sloveniji.
Što dobivate
Procjena tržišne zakupnine
Raspon zakupnine koju za konkretan prostor realno možete postići, potkrijepljen usporedivim zakupima u istoj zoni i zgradama istog razreda.
Procjena prodajne vrijednosti
Raspon vrijednosti na temelju usporedivih transakcija i prinosa koji kupci očekuju za takav objekt.
Analiza prinosa
Izračun neto prinosa iz postojećih zakupnih odnosa, uključujući razdoblja bez zakupnika i režijske troškove koje snosi vlasnik.
Tržišna analiza zone
Pregled ponude, apsorpcije i kretanja zakupnina u konkretnoj poslovnoj zoni, da biste vrijednost vidjeli u kontekstu.
Kako dolazimo do vrijednosti
1. Pregled nekretnine i dokumentacije
Obilazak prostora, provjera stvarne korisne površine, namjene, energetskog certifikata i stanja u zemljišnoj knjizi. Nesklad između upisane i stvarne površine češći je nego što biste očekivali i izravno utječe na vrijednost.
2. Analiza usporedivih transakcija
Usporedba sa stvarno postignutim zakupninama i prodajnim cijenama u istoj zoni i istom razredu zgrade. Oglašene cijene koristimo samo kao okvirnu gornju granicu.
3. Izračun prinosa
Neto prinos nakon režijskih troškova koje snosi vlasnik, očekivanih razdoblja bez zakupnika i troškova prilagodbe prostora novom zakupniku.
4. Raspon vrijednosti s obrazloženjem
Rezultat je raspon, a ne jedan broj, uz jasno navedeno što vrijednost podiže, a što je spušta. Samo je takva procjena upotrebljiva u pregovorima.
Kada se procjena nekretnine isplati
Prije iznajmljivanja prostora
Previsoko postavljena zakupnina produljuje razdoblje u kojem prostor stoji prazan. Tri mjeseca bez zakupnika često pojedu cijeli dodatni prihod koji bi donijela viša zakupnina.
Prije potpisa ugovora o zakupu
Zakupnici nas najčešće zovu kad žele znati je li ponuđena zakupnina u skladu s tržištem – prije nego što krenu u pregovore.
Prije kupnje ili prodaje
Kod poslovnih nekretnina cijenu određuje prinos. Procjena pokazuje do koje je cijene, uz postojeće zakupnine, kupnja još opravdana.
Pri produljenju zakupa
Prije isteka zakupa korisno je znati je li sadašnja zakupnina ispod ili iznad tržišne – to je najjači argument u pregovorima, za obje strane.
Zašto nije dovoljno usporediti sa Zagrebom
Hrvatski investitori i zakupnici često prvo usporede slovensku cijenu sa zagrebačkom ili riječkom. Kao orijentacija to je korisno, ali vrijednost se uvijek određuje na lokalnom tržištu: ista kvadratura u ljubljanskoj poslovnoj zoni i u manjem slovenskom gradu može imati vrlo različit prinos. Zato procjenu gradimo isključivo na transakcijama iz iste zone u Sloveniji.
Koliko vaša nekretnina zaista vrijedi?
Pošaljite nam osnovne podatke o prostoru – lokaciju, površinu, namjenu i postojeće zakupne odnose. Reći ćemo vam što je na tržištu realno postići. Maruša govori hrvatski, pa sve možete dogovoriti na svom jeziku.
Javite nam se