Najam lokala u Sloveniji
Kod najma lokala zakupnina i kvadratura govore manje nego kod bilo koje druge poslovne nekretnine. Presudno je koliko ljudi prolazi ispred vrata i tko su oni. Dva jednako velika lokala u istom gradu mogu se po prihodu razlikovati i tri puta – u Ljubljani jednako kao u Zagrebu.
Tražite lokal u Sloveniji?
Maruša će procijeniti odgovara li lokacija vašoj djelatnosti i koliku zakupninu očekivani promet može podnijeti. Nazovite je – razgovarat ćete na hrvatskom.
Maruša Gostiša, licencirana posrednica u prometu nekretnina
Zakupnina ima smisla tek u odnosu na promet
U maloprodaji se zakupnina u pravilu gleda kao udio u očekivanom prometu. Mjerila se razlikuju po djelatnostima – prehrana podnosi manji udio od mode, a uslužne djelatnosti veći od trgovine robom – ali logika je uvijek ista: ako zakupnina prijeđe udio koji djelatnost može podnijeti, lokal neće biti profitabilan ni uz dobru posjećenost.
Zato potragu za poslovnim lokalom ne počinjemo od kvadrature, nego od procjene očekivanog prometa na lokaciji. Tek kad znamo koliko lokal može prodati, može se ocijeniti je li tražena zakupnina održiva i o njoj argumentirano pregovarati.
U trgovačkim centrima taj je odnos često već ugrađen u ugovor o zakupu kao postotak od prometa iznad određenog praga. Takva struktura može biti povoljna za zakupnika jer dio rizika prenosi na zakupodavca – no važno je točno definirati što se računa u promet i kako se on dokazuje.
Vrste lokacija za poslovni lokal
Ulični lokali u središtu grada
Najviše pješaka i najbolja vidljivost, ali i najviše zakupnine te najmanje slobode u uređenju prostora. Odgovara brendovima, ugostiteljstvu i djelatnostima koje žive od slučajnih prolaznika.
Na što paziti: Provjerite dozvole za vanjske natpise i terasu – u zaštićenim gradskim jezgrama, poput ljubljanskog starog grada, one su ograničene.
Trgovački centri
Zajamčen broj posjetitelja, uređeno parkiralište i zajedničko oglašavanje. Zakupnina se često sastoji od fiksnog dijela i postotka od prometa, što zahtijeva drukčiji pristup pregovorima.
Na što paziti: Osim zakupnine provjerite obvezni doprinos za marketing i odredbe o radnom vremenu.
Retail parkovi i lokacije uz prometnice
Niža zakupnina po četvornom metru, veliki izlozi i vlastito parkiralište. Odgovara namještaju, građevinskom materijalu, autoservisima i izložbenim salonima.
Na što paziti: Pješačkog prometa gotovo nema – uspjeh ovisi o prepoznatljivosti brenda i dostupnosti automobilom.
Lokali u stambenim naseljima
Stalni krug lokalnih kupaca i niski fiksni troškovi. Odgovara uslužnim djelatnostima, specijaliziranim trgovinama i dnevnoj opskrbi.
Na što paziti: Tržište je manje, pa je izbor lokacije osjetljiviji – razlika od nekoliko stotina metara može biti presudna.
Što provjeriti prije potpisa ugovora o zakupu lokala
Namjena prostora
Je li prostor u službenim evidencijama (GURS, slovenski katastar) zaista upisan za trgovačku djelatnost. Promjena namjene može trajati mjesecima i nije uvijek moguća.
Dozvole za djelatnost
Ugostiteljstvo, prehrana i djelatnosti s otpadnim vodama ili odvodom pare imaju posebne zahtjeve. Prostor koji ih ne ispunjava zahtijeva ulaganje prije otvaranja.
Ulaganja u prostor
Tko snosi trošak opremanja i što ostaje vlasniku nakon iseljenja. Ulaganja u lokal u pravilu su visoka, pa amortizacija mora biti usklađena s trajanjem zakupa.
Klauzula o konkurenciji
U trgovačkim centrima provjerite smije li zakupodavac u istu zgradu dovesti vašeg izravnog konkurenta i je li to ugovorom ograničeno.
Radno vrijeme
Obvezno radno vrijeme u trgovačkim centrima utječe na troškove rada. U gradskim jezgrama ograničenja idu u suprotnom smjeru – zbog buke i noćnog rada.
Izlog i natpisi
Veličina i vidljivost izloga te dozvole za natpise, koje su u zaštićenim gradskim jezgrama često strogo ograničene. Natpisi i obavijesti za kupce u Sloveniji moraju biti i na slovenskom jeziku.
Što je drukčije nego kad lokal unajmljujete u Hrvatskoj
- •Valuta je ista – i Slovenija i Hrvatska koriste euro, pa nema tečajnog rizika na zakupnini.
- •Stopa PDV-a u Sloveniji je 22 %, a ne 25 % kao u Hrvatskoj.
- •Natpisi, cjenici i obavijesti za kupce moraju biti na slovenskom jeziku, čak i kad je brend hrvatski.
- •Iz Zagreba do Ljubljane vozite se oko 1 h 45 min autocestom, pa je lokal u Ljubljani lako voditi i iz Hrvatske.
Za vlasnike lokala
Kod lokala je izbor zakupnika važniji nego kod ureda. Zakupnik čija djelatnost na toj lokaciji ne privlači kupce prije ili kasnije počne kasniti sa zakupninom – a to vlasnika košta mnogo više nego nekoliko eura niža zakupnina na početku.
- •Procjena održive zakupnine s obzirom na promet na lokaciji
- •Procjena djelatnosti koje na toj lokaciji mogu uspjeti
- •Provjera boniteta i referenci zakupnika
- •Struktura zakupnine s fiksnim dijelom i dijelom vezanim uz promet
- •Dogovor o ulaganjima i stanju prostora pri iseljenju
Tražite lokaciju za trgovinu ili lokal?
Recite nam čime se bavite, u kojem gradu tražite lokal i koliki vam je okvirni budžet. Predložit ćemo lokacije na kojima je zakupnina održiva s obzirom na očekivani promet. Maruša govori hrvatski, pa sve možete dogovoriti na svom jeziku.
Javite nam se