Prihod od poslovne nekretnine nije iznos najamnine u ugovoru. To je ono što vam ostane nakon praznih mjeseci, troškova koje ne prenosite na zakupnika, održavanja i poreza. U Sloveniji investitori u poslovne nekretnine zarađuju na dva načina: od najamnine ili od kapitalne dobiti pri prodaji. Ovaj vodič bavi se prvim načinom. Pokazuje kako izračunati stvarni neto prihod, kako ga usporediti s tržištem i koje poluge vlasnik ima da ga poveća bez gubitka dobrog zakupnika.
Ukratko
- Neto prihod = potencijalna najamnina − prazni mjeseci − nepreneseni troškovi − porez. Ugovorena najamnina samo je polazna točka.
- Tržišno mjerilo postoji: prema GURS-u je 2025. omjer cijene i godišnje najamnine za urede u Sloveniji iznosio 10,0, a za trgovačke i uslužne prostore u Ljubljani 12.
- Najveći gubitak obično nije preniska najamnina, nego prazan prostor i troškovi koji ostaju na vlasniku.
- Najamnina raste kroz ugovor: jasna klauzula o indeksaciji, raspodjela pogonskih troškova i dogovor o ulaganjima zakupnika donose više od jednokratnog povišenja.
- Fizička osoba bez djelatnosti u Sloveniji plaća 25 % dohodarine na prihod od najma, uz priznatih 10 % normiranih troškova ili stvarne troškove.
Sadržaj
- Što se zapravo računa kao prihod
- Primjer izračuna za ured u Ljubljani
- Što određuje visinu najamnine
- Je li vaša najamnina tržišna
- Kako povećati prihod od najma
- Porez i ugovor: što provjeriti
- Naš pogled na prihod od poslovne nekretnine
- Kako vam HOOF može pomoći
- Česta pitanja
- Izvori
Što se zapravo računa kao prihod
Kad vlasnik kaže „ured mi donosi 3.000 € mjesečno”, gotovo uvijek misli na ugovorenu najamninu. Investitor, banka ili kupac gledaju drugačije. Za njih postoje tri razine prihoda.
Potencijalni bruto prihod je najamnina koju bi prostor donosio da je cijelu godinu iznajmljen po tržišnoj cijeni. To je teorijski maksimum.
Efektivni bruto prihod je ono što stvarno naplatite: potencijalni prihod umanjen za mjesece bez zakupnika, popuste za useljenje i neplaćene račune.
Neto operativni prihod je efektivni prihod umanjen za troškove koje snosi vlasnik: upravljanje, održavanje, osiguranje, rezervu za investicije i pogonske troškove koje niste prenijeli na zakupnika. Hrvatski metodološki materijal za procjenu nekretnina navodi da troškovi gospodarenja mogu iznositi 18–23 % neto „hladne” najamnine. Razlika između bruto i neto iznosa zato može biti velika.
Važno je razlikovati i dva modela ugovora. U prvom zakupnik plaća samo najamninu, a vlasnik pokriva režije i održavanje, pa je vaš neto prihod osjetno manji od iznosa na računu. U drugom zakupnik uz najamninu plaća i pogonske troškove, pa gotovo cijela najamnina ostaje vama. Koji model imate, piše u ugovoru, a ne u oglasu.
Primjer izračuna za ured u Ljubljani
Uzmimo ilustrativan primjer: ured od 200 m² u Ljubljani, iznajmljen za 15 €/m² mjesečno. Troškovi su pretpostavke za primjer, vaši će se razlikovati.
| Stavka | Iznos godišnje | Napomena |
|---|---|---|
| Potencijalni bruto prihod | 36.000 € | 200 m² × 15 €/m² × 12 mjeseci |
| Prazan mjesec između zakupnika | −3.000 € | jedan mjesec bez najamnine |
| Efektivni bruto prihod | 33.000 € | stvarno naplaćeno |
| Upravljanje, održavanje, osiguranje | −4.000 € | pretpostavka za primjer |
| Neto operativni prihod | 29.000 € | prije poreza |
| Neto prinos na cijenu od 360.000 € | 8,1 % | cijena = 10 godišnjih najamnina |
Cijena od 360.000 € u primjeru nije slučajna. GURS-ovo izvješće o tržištu poslovnih nekretnina za 2025. navodi multiplikator najamnine od 10,0 za uredske prostore, što je razina iz prethodne dvije godine. Za trgovačke i uslužne prostore u Ljubljani multiplikator iznosi 12. Ako je multiplikator 10, bruto prinos na kupovnu cijenu je oko 10 %. Neto prinos je niži, a koliko niži, ovisi upravo o praznim mjesecima i troškovima iz tablice.
Za usporedbu, prema KF Financeu realna donosnost poslovnih nekretnina u Sloveniji iznosi oko 7 %. Ako vaš izračun daje znatno manje, problem je gotovo uvijek u jednoj od tri stavke: preniska najamnina, predugo prazan prostor ili troškovi koji ostaju na vlasniku.
Što određuje visinu najamnine
GURS kao glavne čimbenike vrijednosti poslovne nekretnine navodi namjenu, lokaciju, veličinu i fizičko stanje. Za najamnine je popis detaljniji: tržišne najamnine ovise o lokaciji, kvaliteti zgrade, infrastrukturi, starosti, opremljenosti i tome jesu li pogonski troškovi uključeni.
Lokacija i vrsta prostora
Najamno tržište poslovnih prostora u Sloveniji koncentrirano je u najvećim gradovima, a uredi čine najveći dio najamnih odnosa. GURS tržište dijeli na urede, lokale, garaže i parkirna mjesta, industrijske prostore i turističke smještajne objekte. Svako od tih podtržišta ima svoju razinu najamnina i svoju potražnju. Ured u Ljubljani i skladište u Savinjskoj regiji zato ne treba uspoređivati istim mjerilom.
Stanje zgrade
U Ljubljani se najamnine poslovnih prostora kreću od 15 do 25 €/m², ovisno o stanju. Isti izvor navodi primjer WTC-a, gdje zakupnici plaćaju 12 €/m² najamnine i još 7 €/m² troškova. Starije zgrade pritom imaju slabiju iskoristivost površina. Kod zgrade s mnogo vlasnika obnova je teža, pa se zgrada uglavnom samo održava, a to se s vremenom vidi u najamnini.
Opremljenost
Ovdje mnogi vlasnici griješe. Prema GURS-u su najamnine neopremljenih ureda u prosjeku više od najamnina opremljenih. Neopremljeni prostori uglavnom se nude kao kvalitetniji prostori koje zakupnici žele urediti po svom. Ulaganje u namještaj zato ne podiže najamninu samo po sebi.
Kretanje tržišta
Cijene poslovnih nekretnina rastu. Prema Statističkom uredu RS, cijene su u zadnjem tromjesečju 2025. porasle 7,2 % u odnosu na prethodno tromjesečje, najviše zbog rasta cijena ureda od 9,6 %. Obujam trgovanja 2025. bio je veći nego 2024., ali i dalje ispod povijesnog prosjeka. GURS tržište opisuje kao nelikvidno, s malo novih nekretnina i dugim postupcima za građevinske dozvole. Za vlasnika postojećeg, dobro održavanog prostora to je povoljna pozicija u pregovorima.
Je li vaša najamnina tržišna
Primjerenost najamnine procjenjuje se usporedbom s oglašenim i stvarno ostvarenim najamninama na sličnim lokacijama. Pritom se koriste modeli koji uzimaju u obzir fizička i lokacijska obilježja prostora. Treba znati dvije stvari.
Prvo, oglašena najamnina nije ostvarena najamnina. Oglas pokazuje što vlasnik traži, a ne za koliko je prostor iznajmljen. Drugo, javni podaci o najmovima su nepotpuni. GURS upozorava da još nema dovoljno kvalitetnih podataka za praćenje najamnog tržišta i da pravne osobe često ne prijavljuju najmove poslovnih prostora.
Kad uspoređujete, držite se pravila koja koristi i GURS. Uzimajte samo najmove dulje od šest mjeseci ili na neodređeno vrijeme, s najamninom bez PDV-a, sklopljene između nepovezanih stranaka. Kratkoročni najmovi i najmovi među povezanim tvrtkama iskrivljuju sliku.
Praktična provjera u četiri koraka:
- Izračunajte najamninu po m² bez PDV-a, a pogonske troškove po m² posebno.
- Usporedite je s najmanje pet sličnih prostora iste vrste u istoj zoni, sa sličnim stanjem i starošću zgrade.
- Izračunajte omjer vrijednosti prostora i godišnje najamnine te ga usporedite s GURS-ovim multiplikatorom za vašu vrstu prostora.
- Ako odstupanje prelazi nekoliko eura po m², prije pregovora zatražite stručnu procjenu tržišne najamnine i vrijednosti.
Kako povećati prihod od najma
Veći prihod rijetko znači samo višu najamninu. Najčešće znači manje praznih mjeseci, manje troškova na vlasniku i ugovor koji štiti prihod kroz godine.
Uskladite najamninu s inflacijom kroz ugovor
Indeksacija je ugovorni mehanizam kojim se najamnina periodično usklađuje s odabranim indeksom, najčešće indeksom potrošačkih cijena. Djeluje samo ako je klauzula računski jasna: koji indeks, za koje razdoblje, po kojoj formuli, kako se zakupnik obavještava i postoje li ograničenja. Bez takve klauzule svaka promjena najamnine postaje pregovor, a dobar zakupnik u pregovoru može otići.
Smanjite broj praznih mjeseci
Jedan prazan mjesec godišnje znači oko 8 % manje prihoda. Pregovore o produljenju otvorite dugo prije isteka ugovora. Prostor oglasite dok je stari zakupnik još u njemu i ciljajte zakupnike čija se djelatnost uklapa u zgradu. Na nelikvidnom tržištu brz ponovni najam važniji je od zadnjeg eura po m².
Prenesite pogonske troškove na transparentan način
Primjer WTC-a, gdje se najamnina i troškovi naplaćuju odvojeno, pokazuje uobičajen model. Ako danas režije i održavanje zajedničkih dijelova plaćate vi, razmislite o prelasku na model s odvojenim troškovima pri sljedećem ugovoru. Zakupnik dobiva jasan račun, a vi stabilniji neto prihod.
Dogovorite ulaganja zakupnika
Zakupnik koji želi prilagoditi prostor može to učiniti o svom trošku. Stranke se mogu dogovoriti o nižoj najamnini ili posebno urediti povrat ulaganja, a pri predaji i iseljenju preporučuje se primopredajni zapisnik. Tako prostor postaje vrjedniji bez vašeg kapitala, a zakupnik ostaje dulje.
Ulažite samo kad se ulaganje vraća
Prije obnove izračunajte rok povrata, odnosno koliko vremena treba da viša najamnina ili kraći prazni periodi vrate uloženo. NIST razlikuje jednostavni i diskontirani rok povrata, pri čemu diskontirani uzima u obzir vremensku vrijednost novca. Primjer: obnova sanitarnih čvorova za 12.000 € podiže najamninu za 200 m² za 1 €/m². To donosi 2.400 € godišnje, pa se ulaganje jednostavno vraća za pet godina. Ako ugovor traje tri godine, a niste sigurni da zakupnik ostaje, računica se mijenja.
Porez i ugovor: što provjeriti
Porez na prihod od najma
Za fizičku osobu koja ne obavlja djelatnost Financijska uprava RS navodi da se prihod od najma oporezuje po stopi od 25 %. Osnovica se umanjuje za 10 % normiranih troškova. Umjesto njih mogu se uveljaviti stvarni troškovi održavanja koji čuvaju uporabnu vrijednost nekretnine. Ako je zakupnik pravna osoba sa sjedištem u Sloveniji ili fizička osoba s djelatnošću, dohodarinu obračunava i plaća isplatitelj. Kod najma drugoj fizičkoj osobi ili stranoj pravnoj osobi vlasnik sam podnosi prijavu do 28. veljače za prethodnu godinu.
U primjeru iz tablice 33.000 € naplaćene najamnine umanjeno za 10 % daje osnovicu od 29.700 €, a dohodarina po stopi od 25 % iznosi 7.425 €. Vlasnik koji nekretninu drži preko tvrtke oporezuje se drugačije. Oba slučaja detaljno opisujemo u vodiču o porezu na poslovnu nekretninu, a za konkretnu odluku obratite se poreznom savjetniku.
Ugovor prije promjene najamnine
Zakon o poslovnim zgradama i poslovnim prostorima (ZPSPP) prestao je važiti 18. 6. 2021. Do tada je, među ostalim, propisivao pisani oblik ugovora i pravo najmodavca na raskid ako zakupnik i dva mjeseca nakon opomene kasni s plaćanjem. Zato je danas sadržaj samog ugovora još važniji. Sudski procjenitelj mag. Milan Torkar ističe da je u praksi ključan točan sadržaj najamnog ugovora.
Prije nego što predložite višu najamninu, provjerite postoji li klauzula o indeksaciji i može li se najamnina mijenjati prije isteka ugovora. Provjerite i tko plaća koje troškove, kakav je otkazni rok i kako se postupa s ulaganjima zakupnika. Što treba sadržavati dobar ugovor, opisujemo u vodiču o ugovoru o zakupu poslovnog prostora. Ako dvojite oko tumačenja neke klauzule, prije pregovora pregledajte ugovor s odvjetnikom.
Naš pogled na prihod od poslovne nekretnine
Vlasnici nam najčešće dolaze s pitanjem može li najamnina biti viša. Nakon analize odgovor je često drugačiji: najviše novca gubi se u praznim mjesecima, nejasnim ugovorima i troškovima koje vlasnik plaća, a da toga nije ni svjestan.
Zato prihod ne gledamo kao jednu brojku, nego kao sustav. Počinjemo analizom tržišta za konkretnu zonu i vrstu prostora, jer slovenski javni podaci o najmovima nisu potpuni, a oglasi ne govore za koliko su prostori stvarno iznajmljeni. Zatim gledamo ugovor: indeksaciju, raspodjelu troškova i rokove. Tek tada razgovaramo o visini najamnine.
Radimo s ograničenim brojem klijenata, jer dobar prihod traži da poznajemo svaki prostor i svakog zakupnika. Kad vlasnik i zakupnik znaju na čemu su, najam traje dulje, a to je za prihod vrjednije od jednokratnog povišenja.
Maruša
Kako vam HOOF može pomoći
Ako želite da vaš poslovni prostor donosi više, a da vam oduzima manje vremena, preuzimamo upravljanje poslovnom nekretninom: od traženja i odabira zakupnika do praćenja ugovora, troškova i održavanja. Zastupamo najmodavce u pregovorima te izrađujemo analizu tržišta i procjenu vrijednosti, uz osoban pristup i transparentan proces.
Tražite ili nudite prostor? Pogledajte kako radimo kod iznajmljivanja poslovnog prostora ili se javite agenciji HOOF za razgovor o vašoj nekretnini.
Česta pitanja
Koliki je dobar prinos od poslovne nekretnine u Sloveniji?
GURS je za 2025. objavio multiplikator najamnine od 10,0 za urede, što znači bruto prinos od oko 10 % na cijenu. KF Finance procjenjuje realnu donosnost poslovnih nekretnina na oko 7 %. Vaš neto prinos ovisi o praznim mjesecima, troškovima i porezu, pa ga računajte na vlastitim brojkama.
Smijem li povisiti najamninu postojećem zakupniku?
To ovisi o ugovoru. Ako ugovor ima klauzulu o indeksaciji ili predviđa reviziju najamnine, promjena slijedi njezina pravila. Ako je nema, viša najamnina stvar je dogovora, najčešće pri produljenju ugovora.
Je li isplativije iznajmiti opremljen ili neopremljen ured?
Prema GURS-u su najamnine neopremljenih ureda u prosjeku više od najamnina opremljenih, jer zakupnici kvalitetnije prostore često žele urediti sami. Opremanje ima smisla ako ciljate manje tvrtke koje traže prostor odmah spreman za rad. Prije ulaganja izračunajte rok povrata.
Tko plaća porez kad iznajmljujem tvrtki?
Ako ste fizička osoba bez djelatnosti, a zakupnik je pravna osoba sa sjedištem u Sloveniji, dohodarinu obračunava i plaća zakupnik kao isplatitelj. Za taj prihod tada ne podnosite poreznu prijavu. Kod najma drugoj fizičkoj osobi ili stranoj tvrtki prijavu podnosite sami do 28. veljače.
Izvori
- GURS: Izvješće o tržištu poslovnih nekretnina za 2025.
- GURS: Godišnje izvješće za 2025.
- GURS: Izvješće o najamnom tržištu poslovnih nekretnina za 2019.
- GURS: Izvješće o evidentiranim najamnim poslovima
- SURS: Indeksi cijena poslovnih nekretnina, 4. tromjesečje 2025.
- FURS: Iznajmljivanje sobe, stana, kuće, garaže
- PISRS: Zakon o poslovnim zgradama i poslovnim prostorima (ZPSPP)
- Bloomberg Adria: Koliko je isplativo iznajmljivanje poslovnih nekretnina
- Bloomberg Adria: Indeksacija najamnine u ugovoru
- MPGI: Primjena prihodovne metode procjene
- Neffat: Ulaganja zakupnika u poslovni prostor
- GZS: Mag. Milan Torkar, Različite najamnine u praksi
- NIST: Jednostavni i diskontirani rok povrata
