Porez na poslovnu nekretninu u Sloveniji: vodič za 2026.

Slovenija nema zaseban godišnji porez na poslovnu nekretninu kakav poznaju mnoge europske zemlje. To ne znači da je ured, skladište ili lokal oslobođen davanja. Vlasnik i korisnik poslovnog prostora susreću se s četiri vrste obveza: godišnjom naknadom za korištenje građevinskog zemljišta (NUSZ), porezom na promet nekretnina ili PDV-om pri kupnji i prodaji, porezom na prihod od najma te obvezom prijave najma u javnu evidenciju. U nastavku objašnjavamo svaku od njih, tko je plaća, koliko iznosi i gdje se najčešće griješi.

Ukratko

• Periodičnu ulogu poreza na nekretnine u Sloveniji ima NUSZ, općinska naknada koja se za poslovni prostor obračunava prema poslovnoj površini.
• Pri prijenosu starije poslovne nekretnine plaća se porez na promet nekretnina (DPN) od 2 %, a pri prvom prijenosu nove zgrade umjesto njega u pravilu se obračunava PDV od 22 %.
• Prijava DPN-a podnosi se u roku od 15 dana, a pravnoj osobi koja ga propusti prijeti kazna od 1.000 do 50.000 eura.
• Prihod od najma fizičke osobe oporezuje se stopom od 25 %, a prihod tvrtke porezom na dobit, koji za razdoblje od 2024. do 2028. iznosi 22 %.
• Najam poslovnih prostora prijavljuje se u Evidenciju tržišta nekretnina (ETN).

Sadržaj

• Postoji li u Sloveniji godišnji porez na poslovnu nekretninu
• NUSZ: godišnja naknada za poslovni prostor
• Porezi pri kupnji i prodaji: DPN ili PDV
• Oporezivanje prihoda od najma
• Prijava najma u Evidenciju tržišta nekretnina
• Kako porezi utječu na odluku o kupnji, najmu ili prodaji
• Naš pogled na poreze kod poslovnih nekretnina
• Stručna podrška pri kupnji, najmu i upravljanju
• Česta pitanja
• Izvori

Postoji li u Sloveniji godišnji porez na poslovnu nekretninu

Kada vlasnik iz Hrvatske, Austrije ili Njemačke pita koliko u Sloveniji iznosi "porez na nekretninu", obično misli na godišnje davanje koje se plaća samo zato što je imovina u vlasništvu. Takav opći porez Slovenija danas ne naplaćuje. Umjesto njega ostala je starija općinska dažbina, naknada za korištenje građevinskog zemljišta, u Sloveniji poznata kao nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča ili kratko NUSZ.

Za poslovni prostor to je ujedno jedina redovna godišnja dažbina vezana izravno uz nekretninu. Sve ostale obveze nastaju tek kada se nešto dogodi: kupnja, prodaja, unos u temeljni kapital, najam ili prestanak najma. Zato je korisno razmišljati u dvije kategorije:

1. Troškovi držanja nekretnine: NUSZ te porez na prihod ako prostor iznajmljujete.
2. Troškovi transakcije: DPN ili PDV pri prijenosu vlasništva, uz prateće prijave i rokove.

Ova podjela pomaže i pri izračunu isplativosti. Investitor koji uspoređuje prinos ureda u Ljubljani s prinosom sličnog prostora u Zagrebu ili Grazu mora usporediti ukupan godišnji teret, a ne samo naziv poreza.

NUSZ: godišnja naknada za poslovni prostor

NUSZ propisuje i naplaćuje općina, zbog čega se iznos za isti ured razlikuje od općine do općine, pa i unutar iste općine, ovisno o zoni i namjeni. Općina odlukom (odlokom) određuje zone, broj bodova po četvornom metru i vrijednost boda, a za poslovne prostore obično primjenjuje drukčije koeficijente nego za stambene.

Kako se određuje poslovna površina

Prema preporuci slovenskog Ministarstva za okoliš i prostor, poslovna površina za potrebe NUSZ-a jest čista tlocrtna površina poslovnog prostora i svih prostora koji su s njim funkcionalno povezani. U praksi to znači da se ne broji samo ured u užem smislu, nego i hodnici, arhive, sanitarni čvorovi ili skladišni dio koji služe istoj djelatnosti. Kod skladišta i proizvodnih hala općina može obuhvatiti i neizgrađeno zemljište koje se koristi za djelatnost, primjerice manipulativne površine ili parkiralište.

Ista preporuka naglašava da općine imaju određenu slobodu u definiranju poslovnih površina zbog različitosti djelatnosti, ali moraju poštovati presude Ustavnog i Upravnog suda o tome koje se zemljište smije oporezivati. Zato se isplati provjeriti podatke koje općina vodi za vaš prostor: pogrešno upisana namjena ili površina izravno povećava rješenje.

Tko plaća NUSZ kod najma

NUSZ je zamišljen kao naknada za korištenje zemljišta, pa ga u pravilu plaća korisnik prostora, a tko ga u konačnici snosi između najmodavca i najmoprimca uređuje se ugovorom. U nekim ugovorima naknada je uključena u najamninu, u drugima se najmoprimcu prefakturira kao zaseban trošak. Prije potpisa provjerite koja je varijanta dogovorena, jer kod velikih skladišta ili trgovačkih prostora godišnji iznos nije zanemariv. Konkretne odredbe koje vrijedi uključiti opisujemo u vodiču o ugovoru o zakupu poslovnog prostora.

Rješenje o NUSZ-u izdaje Financijska uprava na temelju podataka općine. Ako se s iznosom ne slažete, žalba ide u roku navedenom u samom rješenju, a pitanja o površini i namjeni rješavaju se s općinskom službom koja vodi evidenciju.

Porezi pri kupnji i prodaji: DPN ili PDV

Pri prijenosu vlasništva poslovne nekretnine plaća se jedan od dva poreza, nikada oba za isti dio prometa. Koji, ovisi o tome je li zgrada "nova" ili "stara" i tko je prodavatelj.

• Porez na promet nekretnina (DPN). Stopa DPN-a iznosi 2 % od prometa nekretnine, a primjenjuje se na prijenose koji nisu oporezivi PDV-om.
• PDV. Standardna stopa PDV-a u Sloveniji je 22 %. Promet zgrade oslobođen je PDV-a, osim kada se zgrada prodaje prije prve uporabe ili prije nego što isteknu dvije godine od početka prve uporabe, kako je Financijska uprava pojasnila u mišljenju o kriteriju prve uporabe i roku od dvije godine.

Kod prometa između dvaju obveznika PDV-a za starije zgrade postoji mogućnost da se stranke odluče za oporezivanje PDV-om umjesto DPN-a, uz uvjete i prethodnu prijavu. Ta odluka utječe na pravo kupca na odbitak pretporeza i na ispravke odbitka u sljedećim godinama, pa je donosite tek nakon razgovora s poreznim savjetnikom koji poznaje vašu situaciju.

Primjer izračuna

Tvrtka kupuje uredski prostor u zgradi iz 2009. godine za 400.000 eura. Zgrada je odavno u uporabi, pa se primjenjuje DPN: 2 % od 400.000 eura iznosi 8.000 eura.

Ako bi ista tvrtka kupila ured iste cijene u novoizgrađenoj zgradi koju investitor prodaje prvi put, umjesto DPN-a obračunava se PDV od 22 %, odnosno 88.000 eura. Kupac koji je obveznik PDV-a i prostor koristi za oporezivu djelatnost taj iznos u pravilu može odbiti kao pretporez, dok kupac bez prava na odbitak (primjerice banka, osiguravatelj ili zdravstvena ordinacija) PDV snosi kao stvarni trošak. Razlika od 80.000 eura objašnjava zašto se kod novih projekata cijena uvijek mora čitati zajedno s pitanjem PDV-a.

Rok prijave i kazne

Prema portalu eDavki, prodavatelj prijavu DPN-a podnosi u roku od 15 dana od sklapanja ugovora ili pravomoćnosti sudske odluke, nadležnom financijskom uredu prema lokaciji nekretnine. Za pravnu osobu koja propusti rok predviđena je kazna od 1.000 do 50.000 eura, a za odgovornu osobu od 200 do 4.100 eura.

Zakonski obveznik je prodavatelj, ali u ugovoru se stranke često dogovore da porez plaća kupac. Takav dogovor ne mijenja tko odgovara za prijavu, pa prodavatelj treba osigurati da je prijava podnesena na vrijeme. Bez potvrde o plaćenom porezu ili o tome da se porez ne plaća, prijenos vlasništva u zemljišnoj knjizi ne može se provesti.

Oporezivanje prihoda od najma

Za vlasnika koji poslovni prostor iznajmljuje, najvažniji porez nije NUSZ nego porez na prihod od najma. Način oporezivanja ovisi o tome tko je vlasnik i kome iznajmljuje.

Financijska uprava navodi da se prihod fizičke osobe od najma oporezuje stopom od 25 %, uz mogućnost odbitka 10 % normiranih troškova ili dokazanih stvarnih troškova održavanja. Kada je najmoprimac poslovni subjekt sa sjedištem u Sloveniji, porez obračunava i plaća najmoprimac, a vlasnik za taj prihod ne podnosi zasebnu prijavu.

Za tvrtke koje iznajmljuju prostor prihod ulazi u poreznu osnovicu poreza na dobit. Osnovna stopa je 19 %, ali prema zakonu o obnovi i razvoju stopa za 2024. do 2028. iznosi 22 %. Ista analiza navodi da najam poslovnog prostora u pravilu nije podložan PDV-u, uz iznimke poput smještaja u hotelima, gdje se primjenjuje snižena stopa od 9,5 %.

Primjer: ured u vlasništvu fizičke osobe

Vlasnica iznajmljuje ured od 80 m² slovenskoj tvrtki za 1.500 eura mjesečno, odnosno 18.000 eura godišnje. Ako primijeni normirane troškove od 10 %, osnovica je 16.200 eura, a porez od 25 % iznosi 4.050 eura godišnje. Taj iznos tvrtka najmoprimac obustavlja i uplaćuje pri svakoj isplati najamnine, pa vlasnica na račun prima neto iznos.

Ako su stvarni troškovi održavanja veći od 10 %, primjerice nakon obnove instalacija, isplati se dokazivati ih računima. Planirate li veće radove, pogledajte i naš vodič o troškovima renoviranja poslovnog prostora, jer o vrsti radova ovisi kako se trošak tretira.

Prijava najma u Evidenciju tržišta nekretnina

Uz porezne obveze postoji i obveza izvještavanja koju mnogi vlasnici ne poznaju. Geodetska uprava propisuje da najam poslovnih prostora prijavljuju u ETN najmodavci, vlasnici zgrada i dijelova zgrada te upravitelji zgrada za prostore u zajedničkom vlasništvu. Evidencija služi kao javna zbirka podataka o cijenama i najamninama i čini slovensko tržište transparentnijim.

Za vas kao vlasnika to ima i praktičnu korist: podaci iz ETN-a temelj su za usporedbu najamnina, procjenu vrijednosti i pregovore s najmoprimcima. Prijavljuju se sklopljeni ugovori i njihove izmjene, uz podatke o prostoru, najamnini i trajanju.

Kako porezi utječu na odluku o kupnji, najmu ili prodaji

Porezi rijetko odlučuju hoćete li posao sklopiti, ali često odlučuju o cijeni i strukturi posla. Prije potpisa prođite ovaj popis:

1. Utvrdite status zgrade. Je li prostor već u uporabi više od dvije godine? O tome ovisi 2 % ili 22 %.
2. Provjerite status stranaka. Jesu li prodavatelj i kupac obveznici PDV-a i ima li kupac pravo na odbitak pretporeza?
3. Zatražite podatke o NUSZ-u. Posljednje rješenje pokazuje stvarni godišnji teret i otkriva eventualne pogreške u površini ili namjeni.
4. Odredite u ugovoru tko plaća DPN i tko podnosi prijavu u roku od 15 dana.
5. Izračunajte neto prinos. Od najamnine oduzmite porez na dohodak ili dobit, NUSZ ako ga ne prefakturirate, osiguranje i održavanje.
6. Predvidite ETN prijavu za svaki novi ugovor o najmu.

Većinu ovih podataka prikupljamo kroz dubinsku provjeru, opisanu u vodiču o due diligence poslovne nekretnine. Porezni dio provjere najbolje je potvrditi s poreznim savjetnikom ili računovođom prije nego što potpišete predugovor, jer se struktura posla nakon potpisa teško mijenja.

Naš pogled na poreze kod poslovnih nekretnina

U razgovorima s vlasnicima i investitorima primjećujemo isti obrazac: pitanje poreza postavlja se na kraju, kada su cijena i rokovi već dogovoreni. Tada se razlika između DPN-a i PDV-a ili nejasna odredba o NUSZ-u pretvara u spor oko nekoliko tisuća, a kod većih objekata i desetaka tisuća eura.

Zato poreze unosimo u analizu na samom početku, zajedno s analizom tržišta i procjenom vrijednosti. Za vlasnika to znači da zna koliki mu neto prinos ostaje nakon svih davanja, a za najmoprimca da zna što će stvarno plaćati uz najamninu. Radimo s ograničenim brojem klijenata upravo zato da bismo svaki posao mogli proći do detalja, uključujući pitanja koja se na prvi pogled čine administrativnima.

Naš savjet je jednostavan: porez ne treba izbjegavati, treba ga predvidjeti. Posao u kojem su sve obveze poznate prije potpisa gotovo je uvijek bolji posao.

— Maruša

Stručna podrška pri kupnji, najmu i upravljanju

Ako kupujete, prodajete ili iznajmljujete poslovni prostor u Sloveniji, u HOOF-u vas vodimo kroz cijeli proces: od analize tržišta i procjene vrijednosti poslovne nekretnine do pregovora i ugovora. Vlasnicima koji ne žele sami pratiti rješenja o NUSZ-u, najamnine i prijave nudimo upravljanje poslovnim nekretninama.

Tražite li prostor za svoju tvrtku, pregledajte aktualnu ponudu poslovnih prostora u Sloveniji, od ureda i lokala do skladišta.

Česta pitanja

Plaća li se u Sloveniji godišnji porez na poslovni prostor?

Zaseban godišnji porez na nekretnine Slovenija ne naplaćuje. Redovno godišnje davanje za poslovni prostor je NUSZ, općinska naknada za korištenje građevinskog zemljišta. Njezin iznos ovisi o općini, zoni, namjeni i poslovnoj površini.

Koliki je porez pri kupnji poslovne nekretnine?

Za starije zgrade plaća se porez na promet nekretnina od 2 % od kupoprodajne cijene. Za nove zgrade prije prve uporabe ili unutar dvije godine od nje obračunava se PDV od 22 %. Koji se porez primjenjuje, ovisi o statusu zgrade i stranaka.

Tko plaća porez na promet nekretnina, kupac ili prodavatelj?

Prijavu podnosi prodavatelj u roku od 15 dana od sklapanja ugovora. Stranke se ugovorom mogu dogovoriti da trošak poreza snosi kupac. Odgovornost za pravodobnu prijavu i dalje ostaje na prodavatelju.

Mora li stranac koji iznajmljuje ured u Sloveniji plaćati slovenski porez?

Prihod od najma nekretnine koja se nalazi u Sloveniji oporezuje se u Sloveniji, stopom od 25 % za fizičke osobe. Kada je najmoprimac slovenska tvrtka, ona obračunava i plaća porez. Kako se taj prihod tretira u zemlji vašeg prebivališta, provjerite s poreznim savjetnikom u toj zemlji.

Je li najamnina za poslovni prostor oporeziva PDV-om?

Najam poslovnog prostora u pravilu nije podložan PDV-u. Iznimka je smještaj u hotelima i sličnim objektima, gdje vrijedi snižena stopa od 9,5 %. Ako ste obveznik PDV-a i razmišljate o oporezivanju najma, odluku donesite uz savjet računovođe.

Izvori

Financijska uprava RS: porez na promet nekretnina eDavki: porez na promet nekretnina za tvrtke Ministarstvo za okoliš i prostor: preporuka općinama o NUSZ-u SPOT: porezni propisi u Sloveniji Pojasnilo DURS o kriteriju prve uporabe i roku od dvije godine Financijska uprava RS: iznajmljivanje nekretnina ICLG: Real Estate Laws and Regulations Slovenia 2026 Geodetska uprava RS: osnovna pojašnjenja o ETN-u

Preporučeno

• Ugovor o zakupu poslovnog prostora u Sloveniji: vodič 2026.
• Due diligence poslovne nekretnine u Sloveniji: vodič za 2026.
• Procjena vrijednosti zemljišta u Sloveniji: vodič za 2026.
• Renoviranje poslovnog prostora u Sloveniji: troškovi, dozvole i rokovi