Potražnja za uredima u Sloveniji 2026. godine jaka je i usmjerena na kvalitetu. U Ljubljani je stopa nepopunjenosti oko 3 %, a novi uredski prostor tržište upija gotovo odmah. Istodobno se broj sklopljenih ugovora o najmu na razini države već godinama smanjuje. Nije riječ o tome da tvrtke prestaju tražiti urede. Traže drukčije urede, a takvih je premalo. U nastavku su ključne brojke, razlike među regijama, kretanje najamnina i što sve to znači za vas, bilo da tražite ured, iznajmljujete ga ili ulažete.
Ukratko
- Ljubljana je jedno od najtješnjih uredskih tržišta u jugoistočnoj Europi: nepopunjenost je oko 3 %, a najviše najamnine dosežu 20,5 € po m² mjesečno (prvo tromjesečje 2026.).
- Broj najmova pada, ali vrijednost raste: 2025. godine ugovora o najmu ureda bilo je 5 do 10 % manje, dok su najamnine porasle za oko 5 %.
- Nedostaje modernih ureda: slovenski uredski fond je star, a nova gradnja za tržište gotovo je u cijelosti ograničena na Ljubljanu.
- Tvrtke traže fleksibilnost, parkirna mjesta i zajedničke sadržaje, a ne samo kvadrate.
- Za najmoprimce to znači raniju potragu i bolju pripremu, a za vlasnike priliku da moderniziranim prostorom postignu višu najamninu i stabilnije najmoprimce.
Sadržaj
- Koliko je jaka potražnja za uredima danas
- Gdje se traže uredi: Ljubljana i ostatak Slovenije
- Ponuda zaostaje za potražnjom
- Koliko košta najam ureda
- Što tvrtke danas traže u uredu
- Što to znači za tvrtke koje traže ured
- Što to znači za vlasnike i najmodavce
- Pogled investitora
- Naš pogled
- Kako vam HOOF može pomoći
- Česta pitanja
- Izvori
Koliko je jaka potražnja za uredima danas
Najkraći odgovor daju podaci o apsorpciji i nepopunjenosti. U prvom tromjesečju 2026. u Ljubljani su dovršena dva velika projekta s ukupno oko 46.000 m² novog uredskog prostora. Tržište ih je apsorbiralo, a nepopunjenost je ostala na oko 3 %. Kada se tolika nova ponuda pojavi odjednom, a udio praznog prostora ne poraste, potražnja je očito veća od onoga što je bilo dostupno.
Na razini cijele Slovenije slika je slojevitija. Prema podacima Geodetske uprave RS (GURS) za 2025. godinu, broj kupoprodaja uredskih prostora porastao je za nešto manje od 5 %, dok je broj najmova pao za 5 do 10 %. Za poslovne nekretnine u cjelini broj najmova pao je peti put zaredom, a cijene i najamnine i dalje rastu.
Kako to uskladiti s 3 % nepopunjenosti? Manje ugovora ne znači manju potražnju. Kad je dobrih prostora malo, tvrtke rjeđe sele, dulje ostaju u postojećim uredima i češće kupuju umjesto da unajmljuju. Kvalitetni prostori ne čekaju dugo na najmoprimca, a vlasnici starijih prostora moraju se više potruditi.
Uredi su ujedno najveće podtržište poslovnih nekretnina po broju najmova. GURS je u svom izvješću o evidentiranim najmovima utvrdio da više od 80 % ureda iznajmljuju gospodarski subjekti, dakle tvrtke, a ne fizičke osobe. Uredsko tržište je stoga izrazito B2B tržište, na kojem odluke donose uprave, financijski direktori i investitori.
| Pokazatelj | Vrijednost | Razdoblje |
|---|---|---|
| Nepopunjenost ureda u Ljubljani | oko 3 % | 1. tromjesečje 2026. |
| Novi uredski prostor dovršen u Ljubljani | oko 46.000 m² | 1. tromjesečje 2026. |
| Najviša (prime) najamnina u Ljubljani | 20,5 € po m² mjesečno | 1. tromjesečje 2026. |
| Promjena broja najmova ureda u Sloveniji | od −5 do −10 % | 2025. |
| Promjena najamnina ureda u Sloveniji | oko +5 % | 2025. |
| Promjena cijena ureda pri kupnji | +1,2 % | 2025. |
| Medijan mjesečne najamnine ureda u Sloveniji | 10,4 € po m² | 2024. |
Gdje se traže uredi: Ljubljana i ostatak Slovenije
Potražnja za uredima u Sloveniji nije ravnomjerno raspoređena. Prema izvješću GURS-a o tržištu poslovnih nekretnina za 2025. Ljubljana je središte tržišta i u njoj je koncentriran najveći dio uredskih aktivnosti i novogradnje. Maribor, Celje i Obala znatno su manje aktivni, a ponuda je ondje uglavnom raspršena i starija.
Razlika se vidi i u površini ureda po stanovniku. Ljubljana ima oko 10 m² uredskog prostora po stanovniku, Maribor oko 6 m², a Obala 4,6 m². Ljubljana dakle nije samo najveće tržište, nego i ono u kojem je uredski rad najgušće koncentriran.
Koncentracija nije nova. Već je 2015. godine u Ljubljani bilo evidentirano 45 % svih aktivnih najmova ureda, a slijedili su Maribor s 8 % te okolica Ljubljane, Celje, Kranj i Koper. U desetak godina prijestolnica je samo učvrstila svoj položaj.
Što to znači u praksi:
- Ljubljana: najveća konkurencija za moderne urede, najviše najamnine i najkraće vrijeme do najma za kvalitetne prostore. Ovdje se isplati biti brz i dobro pripremljen.
- Okolica Ljubljane: zanimljiva tvrtkama kojima su važni parkiranje i pristup autocesti. Večer bilježi da centar grada gubi prednost, a tvrtke prije svega žele parkirna mjesta.
- Maribor, Celje, Kranj, Koper: veći izbor i niže cijene, ali više starijih zgrada. Pri odabiru je ključno provjeriti stanje zgrade, troškove režija i mogućnost prilagodbe prostora.
Ako tražite ured u prijestolnici, pogledajte i našu stranicu o najmu ureda u Ljubljani, a za druge lokacije pregled poslovnih prostora u Sloveniji.
Ponuda zaostaje za potražnjom
Glavni razlog tijesnog tržišta nalazi se na strani ponude. GURS navodi da je za Sloveniju karakterističan star fond uredskih prostora i nedostatak modernih, funkcionalno primjerenih objekata u cijeloj zemlji, dok su novi projekti za tržišni najam gotovo isključivo u Ljubljani.
To stvara dvije brzine na istom tržištu:
- Moderni uredi (energetski učinkoviti, s fleksibilnim tlocrtom, dobrom tehničkom opremom, parkiralištem i zajedničkim prostorima) brzo se iznajmljuju i postižu najviše najamnine.
- Stariji uredi u zgradama bez obnove teže pronalaze najmoprimca, a vlasnici moraju prilagoditi cijenu ili uložiti u prostor.
Ova podjela ima povijest. GURS je već u izvješću iz 2015. upozorio da su najamnine tijekom krize pale na nisku razinu, a da je sporo prilagođavanje najmodavaca tržišnim uvjetima dovelo do visoke nepopunjenosti starijih prostora. Pouka vrijedi i danas: tržište nagrađuje vlasnike koji prostor i uvjete prilagođavaju onome što najmoprimci stvarno traže.
Dio odgovora na manjak ponude je obnova napuštenih industrijskih lokacija. Britansko-slovenska gospodarska komora opisuje kako snažna potražnja za uredima i obnova brownfield lokacija pokreću urbani razvoj Ljubljane. Novi projekti nastaju, ali sporije nego što ih tržište traži.
Koliko košta najam ureda
Najamnine rastu brže od kupoprodajnih cijena. U 2025. godini cijene ureda pri kupnji porasle su za 1,2 %, što je osjetno manje nego 2024., dok su najamnine ureda u prosjeku porasle za oko 5 %.
Za orijentaciju su važne dvije razine:
- Državni medijan: za 2024. godinu GURS je evidentirao medijan mjesečne najamnine ureda u Sloveniji od 10,4 € po m². To je sredina cijelog tržišta, sa starijim prostorima i manjim gradovima.
- Vrh tržišta u Ljubljani: najviše (prime) najamnine za najkvalitetnije urede na najboljim lokacijama iznosile su u prvom tromjesečju 2026. 20,5 € po m² mjesečno, a očekuje se daljnji rast.
Razlika između medijana i vrha tržišta gotovo je dvostruka. Na konačnu cijenu najviše utječu lokacija, starost i stanje zgrade, energetska učinkovitost, broj parkirnih mjesta, opremljenost prostora te trajanje ugovora. Uz najamninu računajte i na režijske troškove i troškove zajedničkih dijelova zgrade, koji se razlikuju od zgrade do zgrade i bitno mijenjaju ukupni mjesečni trošak.
Konkretna ponuda uvijek je stvar pregovora. Duži ugovor, preuzimanje dijela uređenja ili fleksibilnost pri ulasku mogu promijeniti uvjete u vašu korist. Što ugovor treba sadržavati, opisali smo u vodiču o ugovoru o zakupu poslovnog prostora.
Što tvrtke danas traže u uredu
Rad od kuće i hibridni modeli nisu ugasili potražnju za uredima, nego su promijenili ono što tvrtke od ureda očekuju. Prema analizi Britansko-slovenske gospodarske komore, tvrtke traže fleksibilne, održive i dobro povezane radne prostore sa sadržajima koji podupiru suradnju, dobrobit zaposlenih i ciljeve održivosti.
Večer piše da tvrtke 2026. traže prilagodljive, tehnološki opremljene prostore s dodatnim sadržajima: parkiralištima, zajedničkim površinama i uslugama za zaposlene. Klasični ured s nizom jednakih kancelarija gubi privlačnost, a ured koji ljude privlači natrag za stol dobiva na vrijednosti.
Najčešći zahtjevi koje danas vidimo na tržištu:
- Fleksibilan tlocrt koji se može preurediti kad se tim poveća ili prijeđe na drukčiji način rada.
- Prostori za suradnju: sale za sastanke, otvoreni dijelovi, tihe zone za koncentrirani rad.
- Parkiranje i prometna povezanost, često važnija od adrese u samom centru.
- Energetska učinkovitost i održivost, zbog troškova i zbog ciljeva održivosti same tvrtke.
- Tehnička opremljenost: pouzdana mreža, klimatizacija, sigurnosni sustavi.
- Fleksibilniji ugovori koji prate rast ili promjene u poslovanju.
Što to znači za tvrtke koje traže ured
Na tijesnom tržištu priprema odlučuje. Svet24 navodi da tvrtke često traže mjesecima prije nego što pronađu odgovarajući prostor. Nekoliko koraka koji vam skraćuju put:
- Počnite na vrijeme. Ako vam ugovor istječe, potragu za novim uredom počnite dovoljno rano da imate vremena za pregovore i uređenje prostora.
- Definirajte potrebe prije razgledavanja. Broj radnih mjesta, udio hibridnog rada, broj sala za sastanke, parkirna mjesta, rast tima u sljedeće tri do pet godina.
- Uspoređujte ukupni trošak, ne samo najamninu. Režije, zajednički troškovi, uređenje i trajanje ugovora mijenjaju stvarnu cijenu po m².
- Razmislite šire od centra. Lokacija uz dobru prometnu vezu i parkiralište zaposlenima je često bolja od prestižne adrese.
- Pregovarajte o uvjetima. Razdoblje bez najamnine, doprinos vlasnika uređenju ili opcija proširenja realni su predmeti pregovora.
Detaljan postupak opisali smo u praktičnom vodiču za pronalazak poslovnog prostora. Kada želite da netko vodi potragu i pregovore u vaše ime, zastupanje najmoprimca štedi vam vrijeme i daje pristup prostorima prije nego što dođu u javne oglase.
Što to znači za vlasnike i najmodavce
Za vlasnike uredskih prostora današnja potražnja je prilika, ali ne jednaka za sve. Moderni prostori u Ljubljani mogu računati na brzo iznajmljivanje i rast najamnina. Vlasnici starijih prostora dobit će najviše ako prostor prilagode onome što tvrtke traže.
Što se isplati provjeriti:
- Tržišna vrijednost i realna najamnina. Previsoka cijena produljuje praznu fazu, preniska ostavlja novac na stolu. Neovisna procjena nekretnine daje vam čvrstu osnovu za pregovore.
- Ulaganja s najvećim učinkom: energetska obnova, fleksibilniji raspored, prostor za sastanke, rješenje za parkiranje.
- Uvjeti ugovora. Najmoprimci cijene fleksibilnost, a vlasnicima su važni duži ugovori i pouzdani najmoprimci. Dobro strukturiran ugovor uravnotežuje oboje.
- Upravljanje zgradom. Redovito održavanje i brz odgovor na zahtjeve najmoprimaca smanjuju fluktuaciju i održavaju vrijednost.
Više o samom postupku pronaći ćete na stranici o iznajmljivanju poslovnog prostora, a ako razmišljate o prodaji, u vodiču o pripremi poslovne nekretnine za prodaju.
Pogled investitora
Rast najamnina, niska nepopunjenost i ograničena nova ponuda privlače i ulagače. U analizi Britansko-slovenske gospodarske komore iz svibnja 2026. ističe se da vrhunske nekretnine u Ljubljani nude premiju najamnine od najmanje 2 do 3 postotna boda iznad troškova financiranja, što upućuje na podcijenjenost tržišta u usporedbi sa srednjom Europom. Isti izvor naglašava da prelazak u fazu obnovljenog rasta traži disciplinirano financiranje i dugoročan investicijski okvir.
Prinos ovisi o konkretnoj nekretnini, lokaciji, najmoprimcima i uvjetima financiranja, pa prije kupnje provjerite izračun s poreznim savjetnikom i bankom koja vas financira. Mi pripremamo analizu tržišta i procjenu vrijednosti koje vam daju podlogu za tu odluku.
Naš pogled
Na slovenskom uredskom tržištu ne nedostaje tvrtki koje traže ured, nego ureda kakve te tvrtke žele. Zato podatak o manjem broju najmova ne čitamo kao slabljenje potražnje, nego kao znak da se dobri prostori rjeđe oslobađaju i da najmoprimci duže biraju.
U takvom okruženju najviše gube oni koji ulaze nepripremljeni. Najmoprimac koji ne zna točno što treba propušta prostor koji je drugi rezervirao tjedan ranije. Vlasnik koji cijenu postavi po osjećaju čeka mjesecima ili prodaje ispod vrijednosti.
Zato radimo s ograničenim brojem klijenata. Tako svakome možemo posvetiti dubinsku analizu tržišta, transparentan postupak i osobno vođenje od prvog razgovora do potpisanog ugovora. Vjerujemo da dobar ured nije samo trošak po kvadratu, nego dugoročna odluka o tome kako će tvrtka raditi, a dobro iznajmljena zgrada dugoročna vrijednost za vlasnika.
Maruša
Kako vam HOOF može pomoći
Bilo da tražite ured za svoj tim, iznajmljujete poslovni prostor ili razmišljate o ulaganju, u HOOF-u vas vodimo kroz cijeli postupak. Zastupamo najmoprimce i najmodavce, izrađujemo analize tržišta i procjene vrijednosti, savjetujemo pri ulaganjima i upravljamo poslovnim nekretninama.
U našoj ponudi su uredi, skladišta, trgovački i ugostiteljski prostori diljem Slovenije, a vlasnicima nudimo i upravljanje nekretninama. Javite nam se preko stranice HOOF, agencije za poslovne nekretnine, pa ćemo zajedno odrediti sljedeći korak.
Česta pitanja
Smanjuje li rad od kuće potražnju za uredima u Sloveniji?
Rad od kuće mijenja vrstu potražnje više nego njezin opseg. Tvrtke traže fleksibilne, tehnološki opremljene urede s parkiralištem i zajedničkim prostorima. Da je potražnja za takvim uredima snažna, pokazuje nepopunjenost od oko 3 % u Ljubljani početkom 2026.
Koliko košta najam ureda u Ljubljani?
Najkvalitetniji uredi na najboljim lokacijama dosegnuli su u prvom tromjesečju 2026. oko 20,5 € po m² mjesečno. Državni medijan za 2024. iznosio je 10,4 € po m², a stariji prostori i lokacije izvan centra obično su ispod vrha tržišta. Uz najamninu računajte na režije i zajedničke troškove zgrade.
Gdje je potražnja za uredima najveća?
Potražnja je daleko najveća u Ljubljani, koja ima najveći dio uredskih aktivnosti i gotovo svu novu gradnju. Slijede Maribor, okolica Ljubljane, Celje, Kranj i Koper, gdje je ponuda raspršenija i starija.
Hoće li najamnine ureda i dalje rasti?
Za Ljubljanu se očekuje daljnji rast najviših najamnina jer je novih modernih ureda premalo za postojeću potražnju. Kretanje za vaš konkretan prostor ovisi o lokaciji, stanju zgrade i uvjetima ugovora. Analiza tržišta za vašu lokaciju daje precizniju sliku od općeg prosjeka.
Kada početi tražiti novi ured?
Čim znate da vam se mijenjaju potrebe ili da vam ugovor istječe. Na tijesnom tržištu dobri prostori brzo nalaze najmoprimca, a pregovori i uređenje traže vrijeme. Ranije krenuti znači imati izbor umjesto kompromisa.
Izvori
- GURS: Izvješće o slovenskom tržištu poslovnih nekretnina za 2025.
- GURS: Izvješće o evidentiranim najmovima na slovenskom tržištu nekretnina
- Property Forum: Ljubljana i apsorpcija ureda u 1. tromjesečju 2026.
- Lider: Cijene poslovnih nekretnina u Sloveniji u 2025.
- Večer: Poslovni prostori skuplji, najmova sve manje
- Večer: Poslovne nekretnine nakon epidemije
- Megafon: Rast cijena i pad broja poslova kod poslovnih nekretnina
- BSCC: Potražnja za uredima i obnova brownfield lokacija u Ljubljani
- Svet24: Ured u Ljubljani i cijene najma
