Vprašanje, ki ga pri iskanju skladišča slišimo najpogosteje, je preprosto: koliko stane kvadratni meter. Odgovor je manj preprost, ker se pri skladiščnih prostorih razlika med oglaševano najemnino in dejanskim mesečnim stroškom pogosto giblje med dvajsetimi in štiridesetimi odstotki.
Ta članek je pregled tržnih najemnin po slovenskih mestih in razčlenitev vseh postavk, ki jih je treba sešteti, preden je mogoče dve ponudbi resnično primerjati.
Najemnine skladišč po mestih
Spodnji razponi so zahtevane mesečne najemnine na kvadratni meter, brez DDV in obratovalnih stroškov. Veljajo za skladišča primerne kakovosti s standardno stropno višino in vsaj enim nakladalnim mestom.
- Ljubljana in okolica: €4–8/m². Najvišje cene v logističnih conah neposredno ob obvoznici, nižje v pasu proti Brezovici in Rudniku.
- Koper in pristaniško območje: €5–9/m². Najdražja skladišča v Sloveniji; cena je vezana na oddaljenost od pristaniških terminalov.
- Kranj in Gorenjska: €4–6/m². Ugodnejše od Ljubljane, z dodano vrednostjo bližine letališča.
- Maribor in Podravje: €3–6/m². Poslovna cona Tezno je referenčna lokacija za vzhodno Slovenijo.
- Celje in Savinjska: €3–5/m². Centralna lega med Ljubljano in Mariborom pri nižji ceni.
- Novo Mesto in Dolenjska: €3–5/m². Ponudba je vezana predvsem na industrijske dobavitelje.
- Okolica Ljubljane (Komenda, Škofljica, Domžale): €3–5/m². Najbolj ugoden pas v razumni oddaljenosti od prestolnice.
Pri manjših enotah do približno 300 m² je cena na kvadratni meter praviloma višja od navedenih razponov, saj lastniki fiksne stroške porazdelijo na manjšo površino. Pri površinah nad 3.000 m² je pogosto mogoče doseči ceno pod spodnjo mejo razpona.
Zakaj je razpon tako širok
Razlike znotraj istega mesta so lahko večje od razlik med mesti. Nanje vpliva predvsem naslednje:
Stropna višina. Skladišče z osmimi metri svetle višine omogoča bistveno več paletnih mest na kvadratni meter kot objekt s štirimi. Cena, izračunana na paletno mesto in ne na kvadratni meter, pokaže povsem drugačno sliko – dražji objekt je pogosto cenejši.
Nakladalna mesta in manipulativne površine. Skladišče brez rampe zahteva pretovarjanje z viličarjem po tleh, kar podaljša vsako dostavo. Če dvorišče ne omogoča obračanja vlačilca, je objekt za redno logistiko praktično neuporaben.
Nosilnost tal. Pri visokoregalnem skladiščenju je nosilnost talne plošče omejitev, ki je ni mogoče odpraviti brez večjega posega. To je eden najpogostejših razlogov, da se najemnik po ogledu odloči za dražji objekt.
Starost in energetska učinkovitost. Neizolirano skladišče iz osemdesetih let z nižjo najemnino lahko pri ogrevanju v zimskih mesecih preseže razliko v ceni. Pri temperaturno občutljivem blagu je to odločilna postavka.
Trajanje najema. Pri desetletni pogodbi je lastnik pripravljen znižati najemnino in prispevati k prilagoditvi prostora bistveno bolj kot pri triletni.
Kaj poleg najemnine sestavlja skupni strošek
Tu se ponudbe najbolj razlikujejo, zato je to edini pravi način primerjave.
Obratovalni stroški. Delitev stroškov skupnih površin, vzdrževanja, varovanja in zavarovanja objekta. V praksi znašajo od €0,50 do €1,50/m² mesečno. Pri ponudbi vedno zahtevajte dejanski obračun preteklega leta, ne ocene.
Energija. Ogrevanje in razsvetljava skladišča sta pri neizoliranih objektih največja spremenljiva postavka. Pri temperiranih prostorih se strošek lahko približa polovici najemnine.
NUSZ. Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča plačuje neposredni uporabnik, torej najpogosteje najemnik. Višino določa občina, zato se med lokacijami pomembno razlikuje. Podrobneje o NUSZ za poslovne prostore.
Prilagoditev prostora. Regali, dodatna razsvetljava, pregraditve, pisarniški del, IT infrastruktura. Pri skladišču je to pogosto najvišji enkratni strošek, ki ga je treba amortizirati na obdobje najema.
Varščina. Praviloma od treh do šestih mesečnih najemnin, kar je pri večjih površinah znaten vezan kapital.
Indeksacija. Letno usklajevanje najemnine z inflacijo. Pri petletni pogodbi razlika med pogodbo z indeksacijo in brez nje ni zanemarljiva.
Primer izračuna
Skladišče 1.000 m² v okolici Ljubljane po €4,50/m²:
- Najemnina: €4.500/mesec
- Obratovalni stroški (€0,90/m²): €900/mesec
- Ogrevanje in elektrika (ocena): €700/mesec
- NUSZ (preračunano na mesec): €150/mesec
Skupaj približno €6.250 mesečno, kar je €6,25/m² – skoraj štirideset odstotkov nad oglaševano najemnino. K temu je treba prišteti še enkratni strošek prilagoditve prostora in vezano varščino.
Kdaj je najem sploh prava rešitev
Če je potreba po prostoru sezonska ali kratkotrajna, dolgoročni najem ni nujno najcenejša pot. Pri nekajmesečnih potrebah je pogosto ugodnejši najem skladiščnega šotora ali montažne hale, kjer ni petletne zaveze, čeprav je cena na kvadratni meter na prvi pogled višja.
Pri dolgoročni potrebi se je smiselno vprašati tudi o nakupu. Pri obstoječih ravneh najemnin in tržnih donosih je pri nekaterih objektih doba vračila taka, da je nakup skladišča finančno ugodnejši od najema – zlasti če podjetje objekt potrebuje trajno in ga lahko prilagodi lastnim procesom.
Kako se pogajati o najemnini
Najemnina je pri skladiščih redko edini predmet pogajanj in pogosto niti ni tisti, pri katerem je mogoče doseči največ.
Praviloma je lažje doseči prispevek lastnika k prilagoditvi prostora, obdobje brezplačnega najema na začetku, omejitev indeksacije ali prevzem posameznih obratovalnih stroškov. Vse to zniža skupni strošek, ne da bi se lastnik odrekel nominalni višini najemnine – kar je zanj pomembno zaradi vrednotenja nepremičnine.
Najmočnejši argument v pogajanjih je poznavanje primerljivih doseženih najemnin v isti coni. Oglaševane cene za to niso zadostna podlaga, saj se dosežene od njih redno razlikujejo.
HOOF – pomoč pri iskanju in pogajanjih
Pri HOOF podjetjem pomagamo pri iskanju skladiščnih prostorov po vsej Sloveniji – od opredelitve tehničnih zahtev in primerjave lokacij do pogajanj o najemnini in pregleda pogodbe.
Če želite vedeti, ali je ponujena najemnina v skladu s trgom, ali pripraviti primerjavo skupnih stroškov za več lokacij, nas kontaktirajte.
