Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) je ena izmed postavk, ki pogosto ostane spregledana pri načrtovanju stroškov poslovnega prostora. Čeprav gre za obvezno javno dajatev, jo podjetja pogosto prvič opazijo šele po podpisu najemne pogodbe. Pri večjih poslovnih prostorih – pisarnah, trgovskih objektih, skladiščih ali proizvodnih lokacijah – lahko predstavlja pomemben del skupnih stroškov uporabe nepremičnine.
Razumevanje, kdo je zavezanec za plačilo, kako se NUSZ obračuna in kako vpliva na skupne stroške najema, je zato pomembno tako za lastnike nepremičnin kot za podjetja, ki iščejo nove poslovne prostore.
Kaj je NUSZ?
Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) je javna dajatev, ki jo plačuje neposredni uporabnik nepremičnine. To pomeni, da je zavezanec praviloma oseba ali podjetje, ki nepremičnino dejansko uporablja – torej pogosto najemnik poslovnega prostora.
Višino NUSZ določa posamezna občina z lastnim odlokom. Zato enotnega zneska za celotno Slovenijo ni. Odločbe za tekoče leto izda Finančna uprava Republike Slovenije (FURS) na podlagi podatkov, ki jih občine vodijo v svojih evidencah.
Za podjetja, ki najemajo poslovne prostore, NUSZ predstavlja enega izmed stroškov, ki jih je treba upoštevati pri oceni dejanskega stroška lokacije.
Kako se izračuna NUSZ za poslovne prostore?
Izračun NUSZ temelji na točkovnem sistemu, ki ga določa občinski odlok. Pri določitvi višine se praviloma upoštevajo naslednji elementi:
- površina nepremičnine,
- namembnost prostora,
- lokacija oziroma območje znotraj občine,
- komunalna opremljenost zemljišča.
Poslovni prostori so običajno uvrščeni v višje razrede kot stanovanjske nepremičnine, saj se šteje, da ustvarjajo večjo obremenitev prostora in infrastrukture.
Na višino NUSZ pomembno vpliva tudi lokacija. Poslovni prostor v središču Ljubljane ali v dobro razviti poslovni coni bo praviloma obremenjen z višjim NUSZ kot primerljiv prostor na manj razvitem območju.
Ker vsaka občina uporablja lastna merila, je pred podpisom najemne pogodbe priporočljivo preveriti dejansko višino NUSZ za konkreten prostor.
Kdo plača NUSZ pri najemu poslovnega prostora?
Pri najemu poslovnega prostora je pogosto napačno prepričanje, da je za NUSZ vedno odgovoren lastnik nepremičnine. Zakon kot zavezanca določa neposrednega uporabnika, kar v praksi pogosto pomeni najemnika.
Vendar je način obračunavanja odvisen tudi od najemne pogodbe. V praksi se najpogosteje uporablja eden izmed dveh modelov:
1. NUSZ plačuje najemnik neposredno
Najemnik prejme odločbo in sam poravna obveznost.
2. NUSZ se prenese na najemnika preko stroškov
Lastnik strošek vključi med obratovalne stroške ali ga najemniku zaračuna ločeno.
Ne glede na način obračuna je pomembno, da je odgovornost jasno določena v pogodbi. Nejasna določila so lahko vir nesoglasij med najemnikom in lastnikom.
Pri pogajanjih za najem poslovnega prostora priporočamo, da podjetja poleg najemnine vedno preverijo tudi vse dodatne stroške: NUSZ, upravljanje, energente, vzdrževanje in druge obratovalne stroške.
Kaj preveriti pred podpisom najemne pogodbe?
Preden podjetje sprejme odločitev o novem poslovnem prostoru, je priporočljivo preveriti:
- kdo je zavezanec za plačilo NUSZ,
- višino zadnje odločbe za konkretno nepremičnino,
- ali je NUSZ že vključen v obratovalne stroške,
- ali se podatki o površini in namembnosti ujemajo z dejanskim stanjem,
- kakšna je skupna mesečna obremenitev prostora.
Pri izbiri poslovnega prostora ni pomembna samo višina najemnine. Pomemben je celoten strošek uporabe nepremičnine.
Ali je mogoče uveljavljati oprostitev NUSZ?
V določenih primerih je mogoče uveljavljati oprostitev plačila NUSZ.
Najpogostejši primer je oprostitev za novozgrajene objekte, kjer lahko občina prizna oprostitev za obdobje do petih let. Oprostitev ni avtomatična – potrebno je vložiti ustrezno vlogo pri pristojni občini.
Poleg novogradenj lahko občinski odloki določajo tudi druge posebne primere oprostitev, zato je vedno treba preveriti konkretna pravila posamezne občine.
Kako NUSZ vpliva na odločitev pri najemu poslovnega prostora?
Pri izbiri poslovne lokacije podjetja pogosto primerjajo predvsem višino najemnine. Vendar lahko razlike v dodatnih stroških pomembno vplivajo na končno odločitev.
Primer:
- poslovni prostor z nižjo najemnino, vendar visokimi stroški,
- starejša stavba z višjimi stroški vzdrževanja ali
- lokacija z višjim NUSZ,
lahko v praksi pomeni višji mesečni strošek kot nekoliko dražji, a bolj učinkovit prostor.
Zato pri iskanju poslovnih prostorov priporočamo primerjavo celotnega stroška zasedenosti prostora (occupancy cost) in ne zgolj osnovne najemnine.
Najpogostejše napake pri NUSZ
Izkušnje pri svetovanju podjetjem pri najemu poslovnih prostorov kažejo, da se največ težav pojavi zaradi:
- nejasno določenih stroškov v najemni pogodbi,
- nepoznavanja višine NUSZ pred podpisom pogodbe,
- neskladja med dejansko in evidentirano površino,
- napačne predstave, da so dodatni stroški zanemarljivi.
Pri večjih poslovnih prostorih lahko že manjše razlike v stroških na kvadratni meter pomembno vplivajo na dolgoročne stroške poslovanja.
Zaključek: NUSZ je pomemben del stroška poslovne nepremičnine
NUSZ ni zgolj administrativna obveznost, ampak pomemben element pri oceni stroškov poslovnega prostora.
Za lastnike nepremičnin je pomembno, da imajo jasno urejene pogodbene odnose z najemniki. Za podjetja pa je ključno, da pred podpisom najema razumejo vse stroške, ki jih bo prostor dejansko predstavljal.
Pri izbiri poslovne lokacije je prava odločitev vedno tista, ki temelji na celotni sliki – lokaciji, kakovosti prostora, stroških in dolgoročni poslovni vrednosti.
HOOF – strokovna podpora pri najemu poslovnih prostorov
Pri HOOF podjetjem pomagamo pri iskanju in najemu poslovnih prostorov ter pri celotnem procesu odločanja – od analize potreb, primerjave lokacij in pogajanj z lastniki do pregleda ključnih pogojev najema.
Naš cilj ni le najti prostor, temveč pomagati podjetjem sprejeti boljšo nepremičninsko odločitev.
Iščete poslovni prostor ali želite preveriti, ali je vaš trenutni strošek najema konkurenčen? Kontaktirajte HOOF.