Leaseback, v celoti sale and leaseback ali po slovensko prodaja s povratnim najemom, je posel, pri katerem podjetje proda nepremičnino, ki jo uporablja za svoje delo, in jo hkrati od kupca vzame v dolgoročni najem. Podjetje tako dobi kupnino v denarju, iz iste pisarne, skladišča ali proizvodne hale pa dela naprej, kot da se ni nič spremenilo. Spremeni pa se veliko: iz lastnika postanete najemnik, v pogodbi so zapisane obveznosti za deset ali več let, v Sloveniji pa ima posel tudi svojo davčno in računovodsko plat, ki jo mnogi spregledajo. V nadaljevanju razložimo, kako posel poteka, koliko stane in kdaj ima smisel.
Na kratko
- Leaseback pomeni, da nepremičnino prodate in jo takoj vzamete v najem od kupca. Denar dobite takoj, prostor uporabljate še naprej.
- Najpogosteje ga uporabljajo podjetja z lastnimi poslovnimi prostori, ki potrebujejo likvidnost za rast, prevzem ali poplačilo dolgov.
- V Sloveniji se takšen posel po sodbi Vrhovnega sodišča X Ips 19/2019 pogosto obravnava kot finančna storitev, oproščena DDV, kar pa ne izključuje davka na promet nepremičnin po stopnji 2 %.
- Po MSRP 16 posel ni vedno prodaja: če obdržite močno pravico do odkupa, nepremičnina ostane v vaši bilanci, prejeti denar pa je obveznost.
- Najemni pogoji neposredno vplivajo na kupnino, zato sta najemnina in trajanje najema pogajalski vzvod, ne podrobnost.
Kazalo
- Kako poteka prodaja s povratnim najemom
- Prednosti in slabosti za lastnika
- Leaseback ali bančni kredit
- Davki v Sloveniji: DDV in davek na promet nepremičnin
- Računovodstvo: kdaj leaseback sploh ni prodaja
- Najemna pogodba, ki vas ne bo vezala preveč
- Naš pogled: leaseback je strategija, ne rešitev v sili
- Ko želite vedeti, koliko je vaša nepremičnina vredna
- Pogosta vprašanja
- Viri
Kako poteka prodaja s povratnim najemom
V praksi ima posel dve pogodbi, ki ju podpišete hkrati ali v istem paketu: kupoprodajno in najemno. Kupec je običajno investitor, sklad ali leasing hiša, ki jo zanima stabilen najemni donos z znanim najemnikom.
- Cenitev in analiza. Najprej ugotovite tržno vrednost nepremičnine in tržno najemnino za podoben prostor na isti lokaciji. Ti dve številki določata, koliko denarja lahko realno pričakujete.
- Odločitev o najemnih pogojih. Določite, kako dolgo želite ostati, kakšno najemnino zmorete in kdo bo nosil stroške vzdrževanja, zavarovanja in investicij.
- Iskanje kupca. Investitorju ne prodajate le stavbe, temveč najemno razmerje. Daljši najem z zanesljivim najemnikom praviloma prinese višjo ceno.
- Skrbni pregled. Kupec preveri zemljiško knjigo, gradbena dovoljenja, energetsko izkaznico, stanje stavbe in vaše finančno poslovanje, saj bo od vas več let prejemal najemnino.
- Podpis in prenos. Podpišete kupoprodajno in najemno pogodbo, kupec plača kupnino, lastništvo se vpiše na kupca, vi pa začnete plačevati najemnino.
Če želite pojem in tipične pogodbene določbe pregledati še podrobneje, smo jih zbrali v vodniku Definicija leaseback pogodbe.
Prednosti in slabosti za lastnika
Glavni razlog za leaseback je preprost: kapital, ki je "zaklenjen" v betonu, sprostite za osnovno dejavnost. Proizvodno podjetje, ki ima halo v lasti, z denarjem od prodaje kupi novo linijo, trgovsko podjetje odpre nove poslovalnice, družba pred prevzemom pa okrepi denarno pozicijo. Ob tem ne izgubite lokacije, strank in delavcev, ki so navajeni na isti naslov.
| Prednosti | Slabosti |
|---|---|
| Takojšnja likvidnost v višini tržne vrednosti nepremičnine | Izgubite morebitno prihodnjo rast vrednosti nepremičnine |
| Poslovanje teče neprekinjeno, brez selitve | Najemnina je dolgoročna fiksna obveznost |
| Znani in načrtovani stroški prostora | Odločitve o stavbi sprejema novi lastnik |
| Denar lahko vložite v dejavnost z višjim donosom | Ob koncu najema nimate zagotovljenega podaljšanja, razen če ga zapišete |
| Manj vezanega kapitala v neosnovni dejavnosti | Davčni in računovodski učinki niso vedno takšni, kot jih pričakujete |
Najpomembnejši kompromis je med ceno in svobodo. Kdor nepremičnino proda v paketu z zelo dolgim najemom in visoko najemnino, dobi višjo kupnino, vendar si poslovanje obremeni za desetletje ali več. Krajši najem z opcijo podaljšanja je bolj prilagodljiv, a investitor zanj plača manj.
Leaseback ali bančni kredit
Mnogi lastniki se sprašujejo, zakaj ne bi raje vzeli hipotekarnega kredita. Odgovor je odvisen od tega, kaj vam je pomembnejše: ohraniti lastništvo ali dobiti čim več denarja brez zadolžitve.
| Merilo | Leaseback | Hipotekarni kredit |
|---|---|---|
| Lastništvo nepremičnine | Preide na kupca | Ostane pri vas |
| Koliko denarja dobite | Do polne tržne vrednosti | Le del vrednosti, odvisno od banke |
| Mesečni strošek | Najemnina | Obrok in obresti |
| Rast vrednosti nepremičnine | Pripada kupcu | Pripada vam |
| Vpliv na zadolženost | Odvisno od računovodske obravnave | Neposredno poveča dolg |
| Ob koncu obdobja | Podaljšanje najema ali selitev | Nepremičnina je vaša in bremen prosta |
Če ste v dilemi, ali je za vaše podjetje sploh boljše imeti prostor v lasti ali v najemu, vam pomaga naša primerjava nakupa ali najema poslovnih prostorov.
Davki v Sloveniji: DDV in davek na promet nepremičnin
Tu se v Sloveniji skriva največ presenečenj. Vrhovno sodišče RS je s sodbo X Ips 19/2019 odločilo, da takojšnja prodaja in povratni zakup iste nepremičnine med istima strankama nista dve ločeni dobavi, temveč enotna finančna transakcija za povečanje likvidnosti. Davčni strokovnjaki so ob tem opozorili, da se od septembra 2020 takšen posel obravnava kot finančna storitev, oproščena DDV po 4. točki 44. člena ZDDV-1, s čimer pa najemnik izgubi tudi pravico do odbitka DDV.
Odločilna je vsebina posla, ne naslov pogodbe. Davčni organ presoja, ali je kupec res dobil razpolaganje z nepremičnino ali se je lastništvo preneslo le na papirju, medtem ko prodajalec stavbo uporablja neprekinjeno in naprej.
Druga plat je davek na promet nepremičnin. Ta se plačuje po stopnji 2 % od prometa nepremičnin, kadar promet ni obdavčen z DDV, in pri leasebacku se prodajni del za namene tega davka lahko obravnava ločeno. Primer: pri hali, prodani za 2.000.000 €, to pomeni 40.000 € davka. Kdo ga nosi, se dogovorite v pogodbi, v izračun posla pa ga vključite že na začetku.
Preden podpišete: DDV obravnavo, morebitno popravek odbitka DDV za pretekla leta in davek na promet nepremičnin preverite z davčnim svetovalcem, ki pozna sodno prakso po letu 2020. Napaka tukaj lahko poje velik del pridobljene likvidnosti.
Računovodstvo: kdaj leaseback sploh ni prodaja
Podjetja, ki poročajo po mednarodnih standardih, morajo posel presojati po MSRP 16, odstavki 98 do 103. Najprej preverite, ali prenos izpolnjuje pogoje za prodajo po MSRP 15. Če jih ne, prodajalec nepremičnine ne odpravi iz bilance, prejeti denar pa pripozna kot finančno obveznost, kot bi šlo za kredit.
Najpogostejši razlog, da posel ni prodaja, je odkupna opcija. Ko ima prodajalec substantivno pravico, da nepremičnino kupi nazaj, kontrola po razlagi strokovnjakov ne preide na kupca. Odkupna cena in pogoji torej niso le poslovna, temveč tudi računovodska odločitev.
Tudi kadar gre za pravo prodajo, dobička ne pripoznate v celoti. MSRP 16 dovoli takojšnje pripoznanje le dela dobička, ki se nanaša na pravice, prenesene na kupca, ker del uporabe stavbe obdržite prek najema. To je pogost vzrok nesporazuma med upravo in računovodstvom.
Manjša podjetja, ki poročajo po slovenskih standardih, razvrščajo najeme na poslovne in finančne. Po SRS je finančni najem tisti, pri katerem se pomembna tveganja in koristi lastništva prenesejo na najemnika, kar pri leasebacku z dolgim najemom in odkupom ni redkost.
Najemna pogodba, ki vas ne bo vezala preveč
Pri leasebacku najemna pogodba določa vaše stroške za leta naprej, zato jo pogajajte enako skrbno kot kupnino. Preverite zlasti:
- Trajanje in podaljšanje: osnovna doba, opcije podaljšanja in odpovedni roki.
- Najemnina in indeksacija: začetna višina glede na trg in način usklajevanja, na primer z inflacijo.
- Stroški in vzdrževanje: kdo plača zavarovanje, nadomestilo za stavbno zemljišče, večja popravila in investicije v stavbo.
- Odkupna opcija: ali jo sploh potrebujete in kako vpliva na davčno ter računovodsko obravnavo.
- Podnajem in prenos: ali lahko del prostorov oddate naprej, če se vaše potrebe zmanjšajo.
Pri delitvi obratovalnih stroškov se največ sporov rodi iz nejasnih ključev, zato je dobro vnaprej razumeti obračunavanje stroškov z najemniki tako, kot ga vidi novi lastnik. Investitorji, ki kupujejo nepremičnine z najemnikom, pa kupnino pogosto delno financirajo z dolgom, kar vpliva na to, kakšen donos zahtevajo; več o tem pove pregled financiranja nepremičnin za najemodajalce. Za splošna izhodišča pri pogodbi uporabite naša navodila za sklepanje najemne pogodbe in pregled ugodnih najemnih pogojev.
Naš pogled: leaseback je strategija, ne rešitev v sili
Pri HOOF vidimo, da se lastniki o prodaji s povratnim najemom pogosto začnejo pogovarjati šele, ko denar potrebujejo hitro. Takrat je pogajalski položaj najslabši: investitor ve, da se vam mudi, vi pa sprejmete najemne pogoje, ki vas bodo bremenili leta.
Najboljši posli, ki jih pripravimo, se začnejo z vprašanjem, kaj podjetje potrebuje čez pet in deset let. Če boste čez nekaj let rabili več prostora, je kratek najem z opcijo podaljšanja vreden nekoliko nižje kupnine. Če je lokacija za vas nenadomestljiva, se izplača dolg najem z jasnimi pravili indeksacije.
Druga stvar, ki jo vedno poudarimo: nepremičnino je treba pred prodajo pravilno pozicionirati. Kupec ne kupuje kvadratnih metrov, kupuje zanesljiv denarni tok. Natančna cenitev, urejena dokumentacija in tržno utemeljena najemnina so tisto, kar dvigne ceno, ne pretirano visoka najemnina, ki jo boste plačevali sami sebi v škodo.
— Maruša
Ko želite vedeti, koliko je vaša nepremičnina vredna
Vsak leaseback se začne z dvema številkama: tržno vrednostjo nepremičnine in tržno najemnino. V HOOF pripravimo oceno vrednosti poslovne nepremičnine, analizo trga in investicijsko svetovanje, pri prodaji pa vas zastopamo pri iskanju kupca in strukturiranju najemnega razmerja. Če imate v lasti skladišče ali halo, si oglejte tudi našo storitev nakupa in prodaje skladišč ali nam pišite prek strani HOOF.
Pogosta vprašanja
Ali je leaseback isto kot leasing?
Ne povsem. Pri klasičnem leasingu leasing hiša kupi novo sredstvo za vas, pri leasebacku pa prodate sredstvo, ki ga že imate, in ga vzamete nazaj v najem. Leasing hiše leaseback nepremičnin sicer ponujajo kot eno od oblik financiranja.
Katere nepremičnine so primerne za leaseback?
Najpogosteje pisarniške stavbe, skladišča, logistični centri, proizvodne hale in trgovski objekti, ki jih podjetje uporablja za lastno dejavnost. Investitorja najbolj zanimajo dobre lokacije, sodobna in vzdrževana stavba ter finančno stabilen najemnik.
Ali lahko nepremičnino pozneje kupim nazaj?
Odkupno opcijo lahko zapišete v pogodbo, vendar ima posledice. Po MSRP 16 lahko substantivna pravica do odkupa pomeni, da posel računovodsko ni prodaja, temveč financiranje, in nepremičnina ostane v vaši bilanci. Pogoje odkupa uskladite z revizorjem, preden pogodbo podpišete.
Ali se pri leasebacku plača DDV?
Po sodbi Vrhovnega sodišča X Ips 19/2019 se takojšnja prodaja in povratni najem med istima strankama pogosto obravnavata kot finančna storitev, oproščena DDV. Najemnik s tem izgubi pravico do odbitka DDV, posel pa je lahko obdavčen z 2-odstotnim davkom na promet nepremičnin.
Viri
- Grant Thornton: Treatment of sale and leaseback transactions
- Odvetniška družba Ulčar & partnerji: Sprememba davčne prakse pri prodaji in povratnem najemu
- FURS: Davek na promet nepremičnin
- IFRS Foundation: MSRP 16 Najemi
- PwC Viewpoint: kdaj leaseback ni prodaja po MSRP 15
- Slovenski inštitut za revizijo: Razvrščanje najemov pri najemodajalcih
