ROI (angl. return on investment, donosnost naložbe) pri komercialnih nepremičninah pove, koliko ste zaslužili glede na denar, ki ste ga vložili v pisarno, skladišče ali trgovski lokal. Osnovna formula je preprosta: ROI = (dobiček iz naložbe ÷ vložena sredstva) × 100. Težje je drugo vprašanje: kaj spada v dobiček in kaj v vložek. Če izpustite davek na promet nepremičnin, vakanco ali obroke kredita, je lahko ista ljubljanska pisarna videti kot 7-odstotna ali kot 1,5-odstotna naložba. V nadaljevanju razložimo, katere kazalnike vlagatelji v Sloveniji dejansko uporabljajo, kako jih izračunate na številkah in kje se izračuni najpogosteje zalomijo.
TL;DR
- ROI meri celoten donos glede na vložek. Pri poslovnih nepremičninah ga skoraj vedno spremljata še bruto donosnost (letna najemnina ÷ kupnina) in cap rate (neto obratovalni dohodek ÷ vrednost).
- Prvovrstne pisarne in trgovski prostori v Sloveniji so leta 2025 dosegali donosnost okoli 7 %, sekundarne lokacije pa zaradi večjega tveganja zahtevajo višjo.
- V neto izračun spadajo vsaj 2-odstotni davek na promet nepremičnin, NUSZ, upravljanje, vzdrževanje, rezerva za prazne prostore in pri fizičnih osebah 25-odstotna dohodnina od najemnin.
- Kredit lahko donos na lastna sredstva zviša ali zniža: odločajo razmerje med obrestno mero in cap rate ter odplačilna doba.
- Energetsko zastarela stavba izgublja najemnike in vrednost, zato ESG danes neposredno vpliva na ROI.
Kazalo
- ROI, bruto donosnost in cap rate: trije kazalniki, ki jih ne smete mešati
- Izračun na primeru: pisarna v Ljubljani
- Slovenski davki in stroški, ki znižajo neto donos
- Kakšen donos je v Sloveniji realen
- Energetska učinkovitost in ESG v izračunu donosa
- Naš pogled: ROI se ustvari po nakupu
- Preverite donos, preden podpišete
- Pogosta vprašanja
- Viri
ROI, bruto donosnost in cap rate: trije kazalniki, ki jih ne smete mešati
V oglasih in predstavitvah naložb se ti izrazi pogosto uporabljajo kot sinonimi, čeprav merijo različne stvari. Prav na tem mestu se primerjave ponudb najpogosteje zalomijo.
| Kazalnik | Formula | Kaj vam pove | Na kaj paziti |
|---|---|---|---|
| Bruto donosnost | letna najemnina ÷ kupnina | hiter prvi filter ponudbe | ne upošteva stroškov in praznih prostorov |
| Cap rate (neto donosnost) | neto obratovalni dohodek (NOI) ÷ vrednost nepremičnine | donos nepremičnine brez vpliva financiranja | odvisen od tega, katere stroške odštejete |
| Cash-on-cash | letni denarni tok po obrokih kredita ÷ vložena lastna sredstva | koliko gotovine vsako leto dobite na svoj vložek | ne zajame odplačane glavnice in rasti vrednosti |
| Skupni ROI | (vsi neto prihodki + prodajna cena − stroški prodaje − vložek) ÷ vložek | celoten rezultat naložbe od nakupa do prodaje | brez letne osnove je težko primerljiv |
Po definiciji RICS je donosnost razmerje med dohodkom in kapitalsko vrednostjo, cenilci pa jo uporabljajo pri investicijski metodi vrednotenja, ki iz najemnine in tržne donosnosti izpelje vrednost stavbe. Zato velja tudi obratno: če poznate tržno donosnost za podobne objekte, lahko hitro preverite, ali je zahtevana kupnina realna.
Izračun na primeru: pisarna v Ljubljani
Vzemimo ponazoritveni primer, v katerem so vsi zneski zaokroženi in služijo samo za razlago metode. Kupujete 500 m² pisarn, ki so v celoti oddane po 20 €/m² na mesec, kar je raven, ki jo za prvovrstne ljubljanske pisarne navaja CIJ. Zahtevana kupnina je 1.700.000 €.
- Letna najemnina: 500 m² × 20 € × 12 = 120.000 €.
- Bruto donosnost: 120.000 € ÷ 1.700.000 € = 7,1 %.
- Celotna investicija: k kupnini prištejte 2-odstotni davek na promet nepremičnin (34.000 €) ter na primer 15.000 € za pravni pregled, notarja, cenitev in tehnični pregled. Skupaj 1.749.000 €.
- Neto obratovalni dohodek (NOI): od najemnine odštejte stroške, ki jih ne prevalite na najemnika, na primer NUSZ za nezaračunani del, zavarovanje, upravljanje, investicijsko vzdrževanje in rezervo za vakanco. Recimo 14.000 € na leto. NOI = 106.000 €.
- Cap rate: 106.000 € ÷ 1.700.000 € = 6,2 %. Neto donos na celotno investicijo: 106.000 € ÷ 1.749.000 € = 6,1 %.
Ste opazili, kaj se je zgodilo? Oglas bi navajal 7,1 %, vaš dejanski neto donos pred davki pa je dobra točka nižji.
Kaj spremeni kredit
Recimo, da 60 % investicije (1.020.000 €) financirate s 15-letnim kreditom po 4,5 % obrestni meri, sami pa vložite 729.000 €. Letna anuiteta znaša približno 95.000 €, zato po obrokih ostane le okoli 11.000 € denarnega toka. Cash-on-cash donos je 1,5 %.
To ne pomeni, da je naložba slaba. Približno 49.000 € anuitete v prvem letu je odplačilo glavnice, torej vaše premoženje, ki se le ne pokaže v gotovini. Če bi plačevali samo obresti (45.900 €), bi bil denarni tok okoli 60.000 € in cash-on-cash 8,2 %. PropertyMetrics pojasnjuje, da je finančni vzvod pozitiven le, dokler so stroški financiranja nižji od cap rate. Ko jih presežejo, kredit donos na lastna sredstva zmanjšuje. Zato v vložek štejte tudi stroške odobritve kredita in začetne rezerve.
Slovenski davki in stroški, ki znižajo neto donos
Večina tujih kalkulatorjev ROI ne pozna slovenskih dajatev. Te so tiste, ki jih v izračunu najpogosteje izpustite:
- Davek na promet nepremičnin: 2 % od vrednosti pri odplačnem prenosu lastništva. Pri prodaji novogradenj ali v nekaterih primerih med davčnimi zavezanci se namesto njega obračuna DDV, kar je treba preveriti z davčnim svetovalcem še pred podpisom predpogodbe.
- Dohodnina od najemnin (fizične osebe): od 1. 1. 2023 se obdavčuje cedularno po 25-odstotni stopnji, osnova pa se zniža za 10 % normiranih stroškov, razen če uveljavljate dejanske stroške vzdrževanja. Če nepremičnino kupuje podjetje, najemnine obdavči davek od dohodkov pravnih oseb, zato se pri izbiri med nakupom na fizično osebo in nakupom na d.o.o. posvetujte z računovodjo.
- NUSZ: nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča določa občina, zato se med Ljubljano, Mariborom in manjšimi kraji razlikuje. V najemni pogodbi določite, ali ga plača najemnik.
- Vakanca in menjava najemnika: vsak mesec praznega prostora, provizija za iskanje novega najemnika in prilagoditev prostora gredo neposredno v breme NOI.
Pri našem primeru bi fizična oseba brez kredita od 120.000 € najemnine plačala 25 % od osnove 108.000 €, torej 27.000 € dohodnine. Neto donos po davku tako pade pod 5 %.
Kakšen donos je v Sloveniji realen
Za prvovrstne pisarne in trgovske prostore je bila donosnost v prvi polovici leta 2025 okoli 7 %, kar je primerjalno visoko. Hkrati so cene rasle: po podatkih SURS so se poslovne nepremičnine leta 2025 podražile za 8,5 %, trgovski in storitveni lokali pa za 15,3 %. Pri skupnem ROI zato šteje tudi kapitalski donos ob prodaji, ne le najemnina.
Donosnost ni fiksna številka, temveč cena tveganja. Stavba z zanesljivim najemnikom na dolgi pogodbi se prodaja po nižji donosnosti (in višji ceni), objekt na sekundarni lokaciji ali s kratkimi pogodbami pa mora vlagatelju ponuditi več, da pokrije tveganje praznih prostorov in neplačil. Kako hitro se to tveganje uresniči, ko kupec spregleda lokacijo ali stanje najemnikov, lepo prikazuje pregled najdražjih napak pri vlaganju v nepremičnine.
Pozorno spremljajte tudi ponudbo. Po navedbah sogovornikov Dela bo v prihodnjih dveh letih na voljo približno 100.000 m² novih prvovrstnih pisarn. Ko prostorov ne bo več primanjkovalo, se bodo najemniki lahko pogajali, starejše stavbe brez prenove pa bodo težje obdržale današnje najemnine.
Energetska učinkovitost in ESG v izračunu donosa
RICS v svojem standardu za vrednotenje opozarja, da trajnostni dejavniki vse bolj vplivajo na vrednost poslovnih stavb. Stavbe z visokimi obratovalnimi stroški tvegajo t. i. rjavi popust (brown discount): nižje najemnine, daljše obdobje praznih prostorov in višjo zahtevano donosnost ob prodaji (RICS, Sustainability and ESG in commercial property valuation).
V izračunu ROI to pomeni dvoje. Prvič, v desetletni plan vključite investicije v ovoj stavbe, ogrevanje in hlajenje. Pri starejših objektih je pogosto največja postavka streha, pri kateri energetska sanacija strehe zmanjša toplotne izgube in obratovalne stroške. Drugič, predvidite, kako bo stavba videti v očeh kupca čez deset let, ko bodo zahteve še strožje. Širši pogled na to, kako vlagatelji vključujejo okoljska merila v odločitve, ponuja vodnik o ESG vlaganju v praksi, konkretne koristi za lastnike poslovnih stavb pa smo opisali v članku kaj ESG pomeni za lastnike komercialnih nepremičnin.
Naš pogled: ROI se ustvari po nakupu
Ko z lastniki in vlagatelji pregledujemo naložbe, vidimo, da se večina razlike v donosu ne zgodi pri kupnini, temveč v letih po nakupu. Dve enaki stavbi na isti ulici imata lahko zelo različen ROI, ker je ena oddana na petletne pogodbe z jasno razmejitvijo stroškov, druga pa na kratke pogodbe, kjer lastnik nosi obratovalne stroške in vsako leto išče nove najemnike.
Zato vlagateljem svetujemo, naj izračun ROI začnejo pri najemni pogodbi, ne pri oglasu. Kdo plača NUSZ in obratovalne stroške, kako je urejena indeksacija najemnine, kakšni so odpovedni roki in kakšna je kakovost najemnika: to so vprašanja, ki določijo NOI. Pri cenah, ki so v zadnjih letih hitro rasle, je drugo ključno vprašanje, ali najemnina, ki jo stavba danes dosega, ustreza tržni ravni ali jo presega. Najemnina nad trgom ob menjavi najemnika pogosto pade, z njo pa tudi vrednost. Naš pristop je butičen in temelji na dolgoročni vrednosti, zato raje predlagamo konzervativen izračun, ki se izkaže za prenizkega, kot optimističnega, ki ga trg ne potrdi.
— Maruša
Preverite donos, preden podpišete
V HOOF vlagateljem in lastnikom pomagamo z oceno vrednosti poslovne nepremičnine in tržno analizo, ki pokaže, ali sta najemnina in kupnina skladni s trgom. Po nakupu lahko prevzamemo upravljanje poslovne nepremičnine in iskanje najemnikov, da se pričakovani donos tudi uresniči. Če vas zanima, kako na ceno najema vplivajo lokacija in vrsta prostora, preberite še naš vodnik kako izvesti cenovno analizo najema.
Pogosta vprašanja
Kakšen ROI je dober za poslovno nepremičnino?
Enotne meje ni, ker je dober donos odvisen od tveganja. Za prvovrstne pisarne in trgovske prostore v Sloveniji je bila tržna donosnost leta 2025 okoli 7 %, za sekundarne lokacije in objekte s kratkimi pogodbami pa vlagatelji upravičeno zahtevajo več. Primerjajte vedno neto številke na isti osnovi.
Ali je bruto donosnost isto kot ROI?
Ne. Bruto donosnost primerja samo letno najemnino s kupnino, ROI pa upošteva vse stroške, davke, financiranje in na koncu tudi prodajno ceno. Bruto donosnost je uporabna kot prvi filter, za odločitev pa ni dovolj.
Ali se pri izračunu upošteva rast vrednosti nepremičnine?
Pri letnem cap rate in cash-on-cash ne, pri skupnem ROI za celotno obdobje lastništva pa da. Ker rast cen ni zagotovljena, jo v izračunu raje predvidite zmerno in preverite, ali je naložba smiselna tudi brez nje.
Je bolje poslovni prostor kupiti ali najeti?
Za podjetje, ki prostor potrebuje za lastno dejavnost, je odgovor odvisen od rasti, likvidnosti in časovnega horizonta, ne le od donosa. Prednosti in slabosti obeh poti smo podrobno primerjali v članku nakup ali najem poslovnih prostorov.
Viri
- RICS: What to know about valuation for APC
- CIJ.World: Slovenia’s Real Estate Market Holds Steady in First Half of 2025
- eDavki: Davek na promet nepremičnin
- PropertyMetrics: Cash on Cash Return in Real Estate
- FURS: Dohodek iz oddajanja premoženja v najem
- eUprava: Obdavčitev nepremičnin
- SURS: Indeksi cen poslovnih nepremičnin, 4. četrtletje 2025
- Delo: Na trgu poslovnih stavb se karte že mešajo
- RICS: Sustainability and ESG in commercial property valuation and strategic advice
