Nebenkosten im Gewerbemietvertrag in Slowenien: Was gilt 2026?

Wer in Slowenien ein Büro, ein Lager oder ein Ladenlokal mietet, zahlt neben der Miete fast immer Nebenkosten, auf Slowenisch obratovalni stroški. Welche Posten der Vermieter weitergeben darf und wie sie verteilt und abgerechnet werden, steht zum größten Teil im Mietvertrag selbst. Das Gesetz greift vor allem dort, wo der Vertrag schweigt. Es gilt außerdem in Gebäuden mit mehreren Eigentümern, in denen ein Hausverwalter (upravnik) die Kosten aufteilt. Hier erfahren Sie, welche Regeln 2026 gelten, worauf Sie bei der Nebenkostenklausel achten sollten und wie Sie eine Abrechnung prüfen.

Kurz gesagt

• Für Gewerbemietverträge ab dem 19. Juni 2021 gilt das Obligationengesetzbuch (OZ). Für ältere Verträge gilt weiterhin das alte Gesetz über Geschäftsgebäude und Geschäftsräume (ZPSPP).
• Was der Mieter an Nebenkosten trägt, bestimmt in erster Linie der Vertrag. Jeder Kostenposten und jeder Verteilungsschlüssel sollte dort ausdrücklich genannt sein.
• In Mehrparteienhäusern verteilt der Hausverwalter die Kosten nach Verbrauch, Fläche oder Nutzerzahl und rechnet monatlich ab. Bei Gewerbeeinheiten zählen als Nutzer die Beschäftigten, nicht die Kunden.
• Vorauszahlung mit späterer Abrechnung und Pauschalmiete sind beide zulässig. Entscheidend ist, dass der Vertrag klar sagt, was die Zahlung abdeckt.
• Wer Nebenkosten einfordert, muss sie im Streitfall mit den Rechnungen der Lieferanten belegen.

Inhaltsverzeichnis

• Welches Recht für Ihren Vertrag gilt
• Welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden
• Gewerbe im Mehrparteienhaus: wie verteilt wird
• Vorauszahlung oder Pauschale
• Abrechnung: wann, wie und mit welchen Belegen
• Checkliste für die Nebenkostenklausel
• Unsere Sicht: Nebenkosten entscheiden über die wahre Miete
• Nebenkosten mit HOOF sicher regeln
• Häufige Fragen
• Quellen

Welches Recht für Ihren Vertrag gilt

Die erste Frage bei jeder Nebenkostenfrage ist das Abschlussdatum des Mietvertrags. Mit einer Novelle des Wohnungsgesetzes (SZ-1) wurde das ZPSPP aus dem Jahr 1974 aufgehoben. Für Mietverhältnisse über Geschäftsräume, die ab dem 19. Juni 2021 geschlossen wurden, gelten die Bestimmungen des OZ über den Pacht- bzw. Mietvertrag, also die Artikel 587 bis 618. Verträge, die bis einschließlich 18. Juni 2021 unterschrieben wurden, unterliegen weiterhin dem ZPSPP. Weil viele Gewerbemietverträge lange laufen, wird das alte Recht noch über Jahre eine Rolle spielen.

Für die Nebenkosten ist der Unterschied spürbar:

• Altverträge (ZPSPP): Wenn der Vertrag nichts anderes bestimmt, zahlt der Mieter die Monatsmiete im Voraus. Zusätzlich erstattet er die Kosten für die Nutzung gemeinsamer Anlagen und gemeinsamer Dienstleistungen im Gebäude. Der Vertrag musste schriftlich geschlossen werden, sonst ist er unwirksam (Art. 12 ZPSPP).
• Neuverträge (OZ): Das OZ kennt keinen eigenen Nebenkostenkatalog für Geschäftsräume. Umso wichtiger ist, dass der Vertrag die Posten, den Schlüssel und die Abrechnung genau regelt. Die Vertragsfreiheit ist groß, und was nicht geschrieben steht, führt später zu Streit.

Wer aus Deutschland oder Österreich kommt, erwartet oft eine feste Liste umlagefähiger Betriebskosten und eine gesetzliche Jahresfrist für die Abrechnung. Darauf sollten Sie sich in Slowenien nicht verlassen. Bei Gewerbeflächen ist der Vertrag Ihr Regelwerk. Wie Sie einen Vertrag insgesamt durchgehen, zeigt unsere Checkliste zur rechtlichen Prüfung des Gewerbemietvertrags.

Welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden

Bei Geschäftsräumen vereinbaren Vermieter und Mieter in der Regel, dass der Vermieter neben der Miete verschiedene Kosten erstattet bekommt. Typisch sind diese Gruppen:

Einige Posten verdienen einen genaueren Blick.

Instandhaltung und Reparaturen

Nach dem ZPSPP muss der Vermieter die Räume in einem gebrauchsfähigen Zustand übergeben und so erhalten (Art. 14). Der Mieter muss sie sorgfältig nutzen und Schäden beheben, die er selbst verursacht hat (Art. 20 und 21). Führt der Vermieter notwendige Reparaturen trotz Mitteilung und angemessener Frist nicht aus, darf der Mieter sie selbst erledigen. Die Kosten kann er dann verlangen oder mit der Miete verrechnen. Auch das OZ legt die Pflichten des Vermieters fest: Behindern notwendige Reparaturen die Nutzung erheblich und länger, kann der Mieter vom Vertrag zurücktreten oder eine Minderung verlangen.

Für Ihren Vertrag heißt das: Laufende Wartung lässt sich als Nebenkosten vereinbaren, größere Reparaturen am Gebäude sind im Grundsatz Sache des Eigentümers. Wer davon abweichen will, schreibt es ausdrücklich und mit Obergrenze in den Vertrag.

Reservefonds

Der Reservefonds ist nach dem Gesetz grundsätzlich ein Kostenpunkt des Eigentümers. Die Parteien können im Mietvertrag etwas anderes vereinbaren, wenn es klar geschrieben ist und beide zustimmen. Ohne eine solche Klausel gehört er nicht in die Nebenkostenabrechnung des Mieters.

Ausbau und Investitionen des Mieters

Die Parteien können vereinbaren, dass der Mieter die Kosten für die Einrichtung der Fläche trägt, einschließlich Investitionen für den vereinbarten Nutzungszweck. Das sind keine Nebenkosten im engeren Sinn, beeinflussen aber die Gesamtkosten der Fläche erheblich. Regeln Sie gleich mit, ob der Mieter bei Auszug einen Ausgleich erhält oder den Ursprungszustand wiederherstellen muss.

Gewerbe im Mehrparteienhaus: wie verteilt wird

Liegt Ihr Büro oder Laden in einem Gebäude mit mehreren Eigentümern, etwa im Erdgeschoss eines Wohnhauses in Ljubljana oder Maribor, greifen zusätzlich zwei Regelwerke: das Wohnungsgesetz und die Verordnung über die Verwaltung von Mehrparteienhäusern (Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb).

Der Mieter tritt an die Stelle des Eigentümers. Nach Artikel 24 SZ-1 hat der Mieter einer Einheit hinsichtlich der Nutzung dieselben Rechte und Pflichten wie ein Wohnungseigentümer. Sofern der Mietvertrag nichts anderes vorsieht, schuldet der Mieter alle Forderungen aus dem Betrieb des Gebäudes. Der Eigentümer haftet für diese Betriebskosten subsidiär.

Verbrauch vor Fläche. Nach Artikel 22 des Pravilnik werden Betriebskosten nach tatsächlichem Verbrauch verteilt, wenn in den Einheiten Messgeräte eingebaut sind. Erlauben die Geräte keine Einzelerfassung, wird nach Fläche, nach Zahl der Einheiten oder nach Zahl der Nutzer verteilt. Nach Artikel 27 werden diese Posten nach der Zahl der Nutzer aufgeteilt: Wasser und Kanal (ohne eigene Zähler), Allgemeinstrom, Müllabfuhr, Reinigung der Gemeinschaftsräume und Kanalreinigung. Als Nutzer gilt, wer die Einheit mindestens 15 Tage im Monat nutzt.

Wer bei einem Geschäftsraum als Nutzer zählt. Das slowenische Fachportal IUN empfiehlt, bei Geschäftsräumen die Zahl der Beschäftigten anzusetzen: fest und befristet Angestellte, Studierende und Werkvertragsnehmer. Gäste, Kunden und Käufer zählen nicht. Für ein Café mit vier Mitarbeitenden und hundert Gästen am Tag ist das ein großer Unterschied.

Getrennte Einheiten zahlen nur ihren Verbrauch. Manche Geschäftsräume sind physisch von den Gemeinschaftsteilen getrennt und werden unabhängig von ihnen genutzt, etwa ein Laden mit eigenem Straßeneingang. Ihre Nutzer tragen nach Artikel 24 des Pravilnik nur die Betriebskosten, die durch die Nutzung dieses Raums tatsächlich entstehen.

IUN rät Eigentümergemeinschaften mit Geschäftsräumen außerdem, möglichst bald Einzelzähler für Wärme sowie Warm- und Kaltwasser einzubauen, damit die Verteilung gerecht ist. Ist das im ganzen Haus nicht möglich, dann zumindest in den Geschäftseinheiten.

In reinen Geschäftshäusern mit einem Eigentümer gilt der Pravilnik nicht unmittelbar. Hier legt der Vertrag den Schlüssel fest. Ein öffentlich zugänglicher Mustervertrag des Forschungszentrums ZRC SAZU verteilt die gemeinsamen Kosten zum Beispiel anteilig nach der Grundfläche des gesamten Gebäudes.

Vorauszahlung oder Pauschale

Zwei Modelle sind üblich, und beide sind zulässig.

Vorauszahlung mit Abrechnung. Der Mieter zahlt monatlich einen Abschlag (akontacija), danach wird nach den tatsächlichen Kosten abgerechnet. Bei größeren Flächen und schwankendem Verbrauch ist das die transparentere Lösung. Sie setzt aber eine saubere Abrechnung voraus.

Pauschale. Bei Mietverhältnissen zu Marktbedingungen können die Parteien in Slowenien vereinbaren, dass der Mieter eine Pauschale zahlt, die Miete und Betriebskosten abdeckt. Dann hat der Mieter keine weiteren Kosten, sofern Vertrag oder Anlage nichts anderes bestimmen. Wurden Strom oder Wasser pauschal bezahlt, wird am Ende der Abrechnungsperiode oft eine Endabrechnung erstellt.

Für die Entscheidung helfen drei Fragen:

1. Wie gut ist der Verbrauch vorhersehbar? Ein kleines Büro mit festen Arbeitszeiten passt gut zur Pauschale. Ein Lager mit Kühlung oder ein Gastronomiebetrieb passt eher zur Abrechnung nach Verbrauch.
2. Wer trägt das Preisrisiko? Bei der Pauschale zunächst der Vermieter. Deshalb enthalten Pauschalverträge oft eine Anpassungsklausel. Prüfen Sie, wann und nach welchem Maßstab sie greift.
3. Werden Miete und Nebenkosten getrennt ausgewiesen? Für Buchhaltung und Steuern beider Seiten ist es hilfreich, wenn beide auf der Rechnung getrennt erscheinen. Klären Sie die steuerliche Behandlung mit Ihrer Steuerberatung.

Gerade bei Energiekosten lohnt der Blick auf das Gebäude selbst. Was Effizienz im Bürogebäude bringt, beschreibt unser Leitfaden zur Energieeffizienz von Bürogebäuden.

Abrechnung: wann, wie und mit welchen Belegen

Monatlicher Rhythmus im Mehrparteienhaus. Nach Artikel 66 SZ-1 muss der Hausverwalter jedem Eigentümer monatlich eine Kostenabrechnung ausstellen. Eine Jahresabrechnung nach deutschem Muster ist hier also nicht der Normalfall. In Gebäuden ohne Hausverwalter nach SZ-1 bestimmt der Mietvertrag, wie oft und bis wann abgerechnet wird. Schreiben Sie Periode und Frist in den Vertrag, etwa eine Abrechnung bis zu einem festen Monat nach Ende des Kalenderjahres.

Einsicht in die Belege. Der Verwalter muss jedem Eigentümer auf Verlangen Einsicht gewähren, höchstens einmal im Monat. Das betrifft die Verträge mit Dritten über Betrieb und Instandhaltung, die Buchungsbelege und den Stand des Reservefonds. Weil der Mieter nach Artikel 24 SZ-1 dieselben Rechte und Pflichten hat wie der Eigentümer, steht auch ihm die Einsicht offen.

Beweislast bei Streit. Das Obergericht Ljubljana hat im Urteil I Cpg 62/2025 festgehalten, dass die klagende Partei die Behauptungs- und Beweislast für Grund und Höhe der Betriebskosten trägt. Sie muss für Entstehung und Höhe jedes einzelnen Postens Belege vorlegen, auch die Rechnungen der Lieferanten. Für Vermieter heißt das: Belege lückenlos sammeln. Für Mieter heißt es: Eine Summe ohne Nachweis ist keine ausreichende Grundlage.

So prüfen Sie eine Nebenkostenabrechnung

1. Vertrag daneben legen. Jeder Posten der Abrechnung muss im Vertrag vereinbart sein. Was dort fehlt, streichen Sie.
2. Schlüssel nachrechnen. Stimmen Fläche, Nutzerzahl oder Zählerstände? Bei der Nutzerzahl gilt die Zahl der Beschäftigten.
3. Zeitraum prüfen. Fallen alle Kosten in die abgerechnete Periode, und sind Leerstände oder Mieterwechsel richtig berücksichtigt?
4. Abschläge abziehen. Sind alle geleisteten Vorauszahlungen vollständig angerechnet?
5. Belege anfordern. Lassen Sie sich bei auffälligen Posten Lieferantenrechnungen und Verträge zeigen.
6. Schriftlich reagieren. Beanstanden Sie per E-Mail oder Brief mit Bezug auf die Vertragsklausel. So ist später klar, was wann bemängelt wurde.

Bei hohen Nachforderungen oder wenn der Vermieter die Einsicht verweigert, sollten Sie eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt für Mietrecht hinzuziehen, bevor Sie Zahlungen zurückhalten oder verrechnen.

Checkliste für die Nebenkostenklausel

Ob Sie vermieten oder anmieten: Diese Punkte gehören in jeden Gewerbemietvertrag in Slowenien.

• Abschließende Liste der Posten, statt Formulierungen wie „alle üblichen Kosten“.
• Verteilungsschlüssel je Posten: Verbrauch, Fläche (mit Angabe, welche Fläche) oder Nutzerzahl.
• Zähler: Welche Einheiten haben eigene Zähler, und wer schließt die Lieferverträge ab?
• Verwaltungshonorar: Ob und in welcher Höhe es weitergegeben wird.
• Instandhaltung: Grenze zwischen laufender Wartung (Nebenkosten) und Reparaturen (Eigentümer), am besten mit Betragsgrenze.
• Reservefonds: ausdrücklich geregelt, sonst beim Eigentümer.
• Modell: Vorauszahlung mit Abrechnung oder Pauschale, jeweils mit Anpassungsregel.
• Abrechnungsperiode und Frist, dazu ein Zahlungsziel für Nachzahlungen und Gutschriften.
• Einsichtsrecht in Belege, mit Ort und Form.
• Mieterwechsel und Vertragsende: Stichtag für Zählerstände und Schlussabrechnung.

Für Eigentümer, die mehrere Mieter in einem Objekt haben, ist die Nebenkostenabrechnung ein Kernstück der Verwaltung. Welche Aufgaben dazugehören, lesen Sie in unserem Beitrag Gewerbeimmobilie verwalten in Slowenien. Wie digitale Zählerdaten und Verwaltungssoftware die Abrechnung beschleunigen, zeigt der Artikel zur Digitalisierung der Immobilienverwaltung.

Unsere Sicht: Nebenkosten entscheiden über die wahre Miete

Wir sehen bei Anmietungen in Slowenien immer wieder dasselbe Muster: Verhandelt wird über die Quadratmetermiete, die Nebenkostenklausel wird überflogen. Dabei bestimmt gerade sie, was eine Fläche über fünf oder zehn Jahre tatsächlich kostet.

Für Mieter heißt das: Vergleichen Sie Angebote nicht nach Nettomiete, sondern nach Gesamtkosten pro Monat, mit realistischen Nebenkosten. Für Eigentümer heißt das: Eine klare Klausel und eine belegte Abrechnung sind der beste Schutz vor Streit und Leerstand.

Deshalb gehen wir bei jedem Mandat die Nebenkosten Posten für Posten durch, ob wir einen Vermieter vertreten, ein Unternehmen bei der Flächensuche begleiten oder ein Objekt verwalten. Unser Ansatz ist persönlich und auf das einzelne Objekt zugeschnitten, denn ein Lager in Maribor hat andere Kosten als ein Büro in der Innenstadt von Ljubljana.

Maruša

Nebenkosten mit HOOF sicher regeln

HOOF berät Eigentümer, Investoren und Unternehmen bei Gewerbeimmobilien in ganz Slowenien. Wir begleiten die Vermietung und Anmietung von Büros, Lagern, Ladenflächen und Gastronomielokalen und unterstützen bei Bewertung, Marktanalyse und Verträgen.

Wenn Sie ein Objekt besitzen, übernehmen wir mit unserer Immobilienverwaltung in Slowenien auch die laufende Kostenverteilung und Abrechnung gegenüber Ihren Mietern. Suchen Sie eine Fläche, vertreten wir Sie als Mieter und achten darauf, dass die Nebenkosten im Vertrag fair und nachvollziehbar geregelt sind. Aktuelle Angebote finden Sie unter Gewerbeimmobilien in Slowenien, für die Hauptstadt direkt unter Büro mieten in Ljubljana.

Häufige Fragen

Darf der Vermieter Verwaltungskosten auf den Gewerbemieter umlegen?

Bei Gewerbeflächen in Slowenien ist das eine Frage des Vertrags. Ist das Verwaltungshonorar als Posten ausdrücklich vereinbart, kann es weitergegeben werden. Steht es nicht im Vertrag, sollte es nicht in der Abrechnung auftauchen.

Was unterscheidet den Gewerbemietvertrag vom Wohnungsmietvertrag?

Wohnungsmieten regelt vor allem das Wohnungsgesetz SZ-1 mit vielen Schutzvorschriften für Mieter. Gewerbemietverträge ab dem 19. Juni 2021 folgen dem Obligationengesetzbuch, das den Parteien deutlich mehr Spielraum lässt. Darum muss bei Gewerbeflächen mehr im Vertrag stehen.

Sind die Nebenkosten in einer Pauschalmiete enthalten?

Ja, wenn die Pauschale so vereinbart ist. Dann deckt sie Miete und Betriebskosten, und weitere Kosten fallen nur an, wenn Vertrag oder Anlage das vorsehen. Für Strom oder Wasser wird trotzdem oft am Ende der Periode abgerechnet, prüfen Sie deshalb die genaue Formulierung.

Wann muss die Nebenkostenabrechnung für Gewerbe vorliegen?

Im Mehrparteienhaus stellt der Hausverwalter die Kostenabrechnung monatlich aus. In anderen Gebäuden gilt die Frist, die im Mietvertrag steht. Fehlt sie, sollten Sie sie bei der nächsten Vertragsänderung ergänzen.

Quellen

• Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), PISRS
• Stanovanjski zakon (SZ-1), PISRS
• Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb, PISRS
• Dida Volk: Najemna razmerja za poslovne prostore, Tax-Fin-Lex
• VSL Sodba I Cpg 62/2025, Tax-Fin-Lex
• Obligacijski zakonik, obveznosti zakupodajalca
• IUN: Kako določiti število uporabnikov poslovnega prostora
• ZRC SAZU: Vzorec pogodbe o najemu poslovnega prostora
• TENLAW: Tenancy Law and Housing Policy, Slovenia
• Unija: Obravnava stroškov, povezanih z najemom poslovnega prostora
• Svet24: Rezervni sklad, najemnik ali lastnik

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