Maklerprovision für Gewerbeimmobilien in Slowenien 2026

In Slowenien zahlt die Maklerprovision für eine Gewerbeimmobilie nur, wer den Makler schriftlich beauftragt hat. Der Anspruch entsteht erst, wenn der vermittelte Miet- oder Kaufvertrag tatsächlich unterschrieben ist. Eine gesetzliche Obergrenze für die Höhe gibt es nicht mehr. Was Sie zahlen, hängt also fast ganz von Ihrem Maklervertrag ab. Wir erklären, was das Gesetz verlangt, wie Provisionen bei Büro-, Laden-, Gastronomie- und Lagerflächen üblicherweise berechnet werden und woran Sie eine unzulässige Forderung erkennen.

Kurz gesagt

• Nur der Auftraggeber zahlt: Eine Provision darf nur verlangt werden, wenn ein schriftlicher Maklervertrag besteht. Ein Vertrag, der jemand anderen zur Zahlung verpflichtet, ist nichtig.
• Keine Obergrenze: Das slowenische Verfassungsgericht hat die gesetzlichen Höchstsätze aufgehoben. Die Höhe wird frei verhandelt.
• Erst der Abschluss zählt: Der Anspruch entsteht mit Unterzeichnung des vermittelten Vertrags. Anzahlungen auf die Provision vorher sind unzulässig.
• Vertrag genau lesen: Der Maklervertrag muss unter anderem die Provisionshöhe, die Lizenznummer und die Versicherung nennen und darf höchstens neun Monate laufen.
• Basis klären: Ob Monatsmieten, Prozent vom Kaufpreis oder Festhonorar, und ob netto oder brutto: Das gehört schwarz auf weiß in den Vertrag.

Inhaltsverzeichnis

• Was die Provision abdeckt und wann der Anspruch entsteht
• Wer zahlt: das Auftraggeberprinzip
• Wie hoch ist die Provision? Keine gesetzliche Obergrenze mehr
• Der Maklervertrag: was drinstehen muss
• Fälligkeit, Vorauszahlungen und anfechtbare Forderungen
• Typische Fallen in der Praxis
• So verhandeln Sie die Provision
• Unsere Sicht
• Vermieten, mieten oder verkaufen mit HOOF
• Häufige Fragen
• Quellen

Was die Provision abdeckt und wann der Anspruch entsteht

Die Maklerprovision ist das Entgelt für die Vermittlung. Nach dem slowenischen Gesetz über die Immobilienvermittlung (ZNPosr) gehört dazu vor allem, eine passende Gegenpartei zu finden und Sie mit ihr in Kontakt zu bringen: den Mieter für Ihre Lagerhalle, den Käufer für Ihr Geschäftshaus oder den Vermieter für das Büro, das Ihr Unternehmen sucht.

Entscheidend ist der Zeitpunkt. Nach Artikel 25 Absatz 1 ZNPosr entsteht der Anspruch auf die Provision, wenn der Immobilienvertrag geschlossen ist, bei dem die Maklergesellschaft vermittelt hat. Besichtigungen, Exposés und Verhandlungsrunden allein begründen also noch keinen Anspruch. Platzt der Deal vor der Unterschrift, ist grundsätzlich keine Vermittlungsprovision fällig.

Für Sie heißt das: Die Provision ist ein Erfolgshonorar. Davon zu unterscheiden sind Leistungen, die nicht an einen Abschluss gebunden sind, etwa eine eigenständige Marktanalyse, eine Immobilienbewertung oder die laufende Verwaltung eines Objekts. Solche Leistungen werden in der Praxis separat beauftragt und vergütet. Wer beides von einem Anbieter bezieht, sollte im Vertrag sauber trennen, was erfolgsabhängig ist und was nicht.

Wer zahlt: das Auftraggeberprinzip

Aus Deutschland oder Österreich kennen viele Investoren eigene Regeln zur Verteilung der Maklerkosten. In Slowenien ist die Grundregel klar und gilt für Gewerbe- wie Wohnimmobilien gleichermaßen: Nach Artikel 5 Absatz 3 ZNPosr darf eine Maklergesellschaft die Provision nur dem Auftraggeber der Leistung berechnen, und zwar auf Grundlage eines schriftlichen Maklervertrags. Ein Vertrag, der dagegen verstößt, ist nach Absatz 4 desselben Artikels nichtig.

Praktisch bedeutet das:

• Der Vermieter beauftragt den Makler, einen Mieter für seine Ladenfläche zu finden. Dann zahlt der Vermieter. Der Mieter erhält keine Provisionsrechnung, nur weil er über den Makler gekommen ist.
• Ein Unternehmen beauftragt einen Makler, ein Büro in Ljubljana zu suchen. Dann zahlt das Unternehmen als Mieter.
• Beide Seiten beauftragen denselben Makler mit jeweils eigenem schriftlichem Vertrag. Dann kann jede Seite aus ihrem eigenen Vertrag zahlungspflichtig sein. Ob und wie das offengelegt wird, sollten Sie vor der Unterschrift klären.

Die Mieterfrage aus der Praxis, „wir haben unterschrieben und dann kam die Rechnung des Maklers“, lässt sich deshalb mit einer Gegenfrage beantworten: Haben Sie selbst einen schriftlichen Maklervertrag mit diesem Büro unterzeichnet? Wenn nicht, fehlt nach slowenischem Recht die Grundlage für die Forderung.

Wie hoch ist die Provision? Keine gesetzliche Obergrenze mehr

Früher begrenzte das Gesetz die Provision bei Verkauf und Vermietung. Diese Höchstsätze gelten nicht mehr: Das Verfassungsgericht hat die Obergrenzen aufgehoben, bestehen bleibt nur die Regel, dass ausschließlich der Auftraggeber zahlt. Die Provision ist damit Verhandlungssache.

In der Branche wurde nach dem Wegfall angekündigt, die Provisionen auf dem bisherigen Niveau halten zu wollen und die Abrechnung zu vereinfachen: Zusatzleistungen wie die Vorbereitung des Rechtsgeschäfts oder die Übergabe sollen nicht mehr gesondert berechnet werden. Eine Garantie für einzelne Angebote ist das nicht. Vergleichen Sie deshalb immer das Gesamtpaket, nicht nur den Prozentsatz.

Übliche Berechnungsmodelle

Bei Gewerbeimmobilien begegnen Ihnen im Wesentlichen vier Modelle. Welches passt, hängt von Objektart, Vertragsdauer und Aufwand ab.

Zwei Rechenbeispiele

Die folgenden Zahlen sind frei gewählt und zeigen nur die Rechenlogik, keine Marktsätze.

Vermietung einer Lagerhalle: Sie vermieten eine Halle für 6.500 € Nettokaltmiete pro Monat, fünf Jahre fest. Vereinbart sind zwei Monatsmieten zuzüglich MwSt. Die Provision beträgt dann 13.000 € netto. Haben Sie dem Mieter drei mietfreie Monate gewährt, sollte der Vertrag regeln, ob trotzdem die volle Monatsmiete als Basis gilt.

Verkauf eines Geschäftshauses: Der Kaufpreis liegt bei 1.200.000 €, vereinbart sind 3 % zuzüglich MwSt. Die Provision beträgt 36.000 € netto. Wird der Preis im Lauf der Verhandlung auf 1.120.000 € gesenkt, sinkt die Provision auf 33.600 €, denn maßgeblich ist der Preis im unterschriebenen Vertrag, nicht der Angebotspreis.

Ob auf die Provision Umsatzsteuer anfällt und wie Sie sie als Unternehmen behandeln, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung. Einen Überblick über das slowenische System gibt unser Beitrag zu Steuern für Unternehmen in Slowenien.

Der Maklervertrag: was drinstehen muss

Der Maklervertrag ist das wichtigste Dokument im ganzen Vorgang, denn ohne ihn gibt es keinen Provisionsanspruch. Das ZNPosr schreibt die Schriftform und bestimmte Pflichtangaben vor:

Über die Pflichtangaben hinaus lohnt es sich, bei einem Gewerbemandat fünf Punkte ausdrücklich zu regeln:

1. Berechnungsbasis: netto oder brutto, Kaltmiete oder Gesamtmiete, Kaufpreis mit oder ohne Nebenbestandteile.
2. Exklusivität: Darf der Eigentümer parallel selbst oder über andere vermarkten? Ein Alleinauftrag bringt oft mehr Einsatz des Maklers, bindet Sie aber stärker.
3. Nachwirkung: Was gilt, wenn ein vom Makler vorgestellter Interessent erst nach Vertragsende abschließt? Eine faire Klausel nennt eine kurze Frist und eine Liste konkreter Interessenten.
4. Teilflächen und Folgegeschäfte: Mietet der Interessent später zusätzliche Flächen im selben Objekt oder kauft er die Immobilie, die er zuvor gemietet hat? Regeln Sie, ob und in welcher Höhe dafür erneut Provision anfällt.
5. Abgrenzung zu Beratung und Verwaltung: Erfolgsprovision, Bewertung und Verwaltung sauber trennen, damit nichts doppelt berechnet wird.

Wenn Sie kaufen, sollte nicht nur der Maklervertrag, sondern vor allem der Kaufvertrag selbst geprüft werden. Worauf es dabei ankommt, beschreiben wir im Beitrag Immobilienkaufvertrag in Slowenien prüfen lassen.

Fälligkeit, Vorauszahlungen und anfechtbare Forderungen

Die Provision wird fällig, nachdem der vermittelte Vertrag geschlossen ist. Nach Artikel 25 Absatz 2 ZNPosr darf die Maklergesellschaft vor dem Abschluss des Rechtsgeschäfts keine Teilzahlung der Provision verlangen. Eine „Reservierungsgebühr auf die Provision“ oder ein „Bearbeitungsvorschuss“, der in Wahrheit ein Teil der Provision ist, widerspricht dieser Regel.

Eine Provisionsforderung sollten Sie prüfen oder zurückweisen, wenn:

• kein schriftlicher Maklervertrag mit Ihnen besteht, Sie also gar nicht Auftraggeber sind;
• der vermittelte Vertrag nicht zustande gekommen ist, etwa weil die Verhandlungen vor der Unterschrift abgebrochen wurden;
• der Makler nicht an diesem Abschluss mitgewirkt hat, Sie den Vertragspartner also nachweislich selbst und unabhängig gefunden haben;
• die Rechnung von der vereinbarten Basis abweicht, zum Beispiel mit dem Angebotspreis statt dem Vertragspreis rechnet;
• Leistungen extra berechnet werden, die laut Vertrag in der Provision enthalten sind.

Bei Gewerbeimmobilien stehen oft hohe Beträge im Raum. Wenn ein Makler eine Forderung trotz Widerspruch aufrechterhält, lassen Sie den Maklervertrag und den Ablauf von einer auf Immobilienrecht spezialisierten Anwaltskanzlei in Slowenien beurteilen, bevor Sie zahlen oder eine Frist verstreichen lassen.

Typische Fallen in der Praxis

Besichtigung nur gegen Unterschrift. Manchmal wird eine Besichtigung davon abhängig gemacht, dass der Interessent vorher einen Maklervertrag unterschreibt. Der Direktor der Immobilienkammer bei der slowenischen Wirtschaftskammer GZS, Boštjan Udovič, hat 2024 auf solche intransparenten Praktiken hingewiesen. Unterschreiben Sie in diesem Fall bewusst: Mit dem Vertrag werden Sie Auftraggeber und können provisionspflichtig werden.

Doppelte Beauftragung. Suchen Sie ein Büro über mehrere Makler, kann dasselbe Objekt von zwei Seiten angeboten werden. Halten Sie schriftlich fest, wer Ihnen welches Objekt wann zuerst vorgestellt hat.

Stillschweigende Verlängerung. Weil die Laufzeit auf höchstens neun Monate begrenzt ist, wird gern ein neuer Vertrag vorgelegt. Prüfen Sie jedes Mal, ob sich Satz oder Basis geändert haben.

Unklare Basis bei Gastronomie. Bei Gastronomielokalen werden Inventar, Küchentechnik oder eine Ablöse oft mitverhandelt. Ohne klare Regel kann die Provision plötzlich auf einen höheren Gesamtbetrag berechnet werden.

Nur auf den Prozentsatz schauen. Ein niedriger Satz nützt wenig, wenn der Makler eine zu niedrige Miete durchsetzt oder ungeeignete Mieter bringt. Bei einer Ladenfläche wiegt ein Mietausfall über mehrere Monate schnell schwerer als jede Differenz in der Provision.

So verhandeln Sie die Provision

Ohne Obergrenze haben Sie als Eigentümer, Investor oder Mieter mehr Verhandlungsspielraum, aber auch mehr Verantwortung. Bewährt haben sich diese Ansätze:

• Leistung definieren, dann Preis verhandeln. Schreiben Sie auf, was Sie erwarten: Marktanalyse, Mietpreisempfehlung, Vermarktung, Vorauswahl der Interessenten, Verhandlungsführung, Vertragsvorbereitung, Übergabe.
• Erfolg messbar machen. Bei größeren Mandaten kann eine Staffel sinnvoll sein, etwa ein Grundsatz plus Bonus, wenn ein bestimmter Mietpreis oder Kaufpreis erreicht wird.
• Laufzeit an die Objektart anpassen. Eine Bürofläche in zentraler Lage vermietet sich anders als eine Spezialhalle. Innerhalb der gesetzlichen neun Monate können Sie Zwischenziele vereinbaren.
• Marktkenntnis prüfen. Fragen Sie nach aktuellen Vergleichsmieten und Preisen in Ihrer Region. Einen Einstieg bietet unser Marktüberblick zu Gewerbeimmobilienpreisen.

Unsere Sicht

Wir erleben oft, dass die Provision als erstes und manchmal einziges Kriterium bei der Wahl eines Maklers dient. Bei Gewerbeimmobilien greift das zu kurz. Ein Mietvertrag über ein Büro oder Lager läuft häufig viele Jahre, ein Verkauf entscheidet über den Wert eines ganzen Portfolios. Was am Ende zählt, ist das Ergebnis: die richtige Miete, ein verlässlicher Mieter, ein Kaufpreis, der den Wert widerspiegelt, und ein Vertrag ohne versteckte Risiken.

Deshalb arbeiten wir mit wenigen, ausgewählten Mandanten und mit einem persönlichen, individuellen Ansatz. Bevor über ein Honorar gesprochen wird, klären wir, was Sie wirklich erreichen wollen und welche Strategie dazu passt. Die Provision gehört in einen klaren schriftlichen Vertrag, mit einer eindeutigen Basis und ohne Überraschungen bei der Rechnung. Wer diese Transparenz von Anfang an hat, kann sich auf das konzentrieren, worum es eigentlich geht: eine Immobilienentscheidung, die langfristig trägt.

— Maruša

Vermieten, mieten oder verkaufen mit HOOF

Ob Sie als Eigentümer eine Fläche vermieten, als Unternehmen ein Büro, einen Laden oder ein Lager suchen oder als Investor kaufen und verkaufen: Wir vertreten Vermieter und Mieter, beraten bei Investitionen, erstellen Bewertungen und Marktanalysen und übernehmen auf Wunsch die Verwaltung Ihres Objekts.

Im ersten Gespräch klären wir Ihr Ziel und legen offen, wie unsere Vergütung aufgebaut ist. Mehr zu unseren Leistungen finden Sie unter Gewerbeimmobilien in Slowenien, und wenn Sie eine Fläche vermarkten möchten, direkt unter Gewerbefläche vermieten.

Häufige Fragen

Wie viel Prozent Provision sind bei Gewerbeimmobilien normal?

Einen gesetzlich festgelegten Normalsatz gibt es in Slowenien nicht mehr, seit das Verfassungsgericht die Obergrenzen aufgehoben hat. Bei Verkäufen wird meist ein Prozentsatz vom Kaufpreis vereinbart, bei Vermietungen eine Zahl von Monatsmieten oder ein Anteil an der Gesamtmiete. Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie die Leistungen, nicht nur den Satz.

Muss ich als Mieter zahlen, wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat?

Nein, sofern Sie selbst keinen schriftlichen Maklervertrag unterschrieben haben. Nach ZNPosr darf nur der Auftraggeber zur Zahlung verpflichtet werden, ein abweichender Vertrag ist nichtig. Prüfen Sie aber genau, ob Sie bei einer Besichtigung oder Anfrage ein Dokument unterzeichnet haben, das als Maklervertrag gilt.

Kann ich als Vermieter die Maklerprovision steuerlich absetzen?

Für Unternehmen ist die Provision ein Aufwand im Zusammenhang mit der Vermietung oder dem Verkauf. Wie sie in Ihrem Fall steuerlich behandelt wird, etwa sofort oder über die Mietlaufzeit, und wie die Umsatzsteuer zu behandeln ist, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung in Slowenien.

Wann muss ich die Provision bezahlen?

Erst nachdem der vermittelte Miet- oder Kaufvertrag geschlossen ist. Vorher darf der Makler keine Teilzahlung auf die Provision verlangen. Die genaue Zahlungsfrist nach dem Abschluss steht in Ihrem Maklervertrag.

Wie lange darf ein Maklervertrag laufen?

Höchstens neun Monate. Danach braucht es einen neuen Vertrag, wenn die Zusammenarbeit weitergehen soll. Nutzen Sie diesen Moment, um Ergebnisse, Provision und Basis neu zu bewerten.

Quellen

• Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr), PISRS
• Welche neuen Beschränkungen gelten für Immobilienmaklerprovisionen, PFP
• Provizija nepremičninskih posrednikov po novem, Žurnal24
• Kaos na trgu nepremičninskega posredovanja, Bloomberg Adria

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