Pri sklepanju najemnih pogodb – še posebej pri poslovnih nepremičninah – se pogosto pojavi vprašanje, ali je smiselno pogodbo skleniti v obliki notarskega zapisa. Čeprav zakon tega v večini primerov ne zahteva, ima takšna oblika pogodbe pomembne pravne in praktične prednosti, predvsem z vidika varnosti, izvršljivosti in zaščite interesov lastnika.
Kaj pomeni najemna pogodba v obliki notarskega zapisa?
Notarski zapis je posebna oblika pogodbe, ki jo sestavi notar in ima naravo neposredno izvršljive listine. To pomeni, da se stranki že vnaprej dogovorita, da je pogodba neposredno izvršljiva – brez dodatnega sodnega postopka.
Ključni element je izvršilna klavzula, s katero najemnik soglaša, da se lahko v primeru neizpolnjevanja obveznosti (npr. neplačevanja najemnine ali neizpraznitve prostorov po prenehanju najema) izvršba začne neposredno na podlagi notarskega zapisa.
1. Neposredna izvršljivost – največja prednost
Če najemnik ne plačuje najemnine, po prenehanju najema ne izprazni prostorov ali krši druge bistvene obveznosti, lahko lastnik na podlagi notarskega zapisa neposredno vloži predlog za izvršbo.
Brez notarskega zapisa mora lastnik najprej sprožiti sodni postopek, pridobiti pravnomočno sodbo in šele nato začeti izvršbo – kar lahko pomeni večmesečni ali celo večletni postopek. Pri poslovnih nepremičninah, kjer so zneski najemnin visoki, je čas ključnega pomena.
2. Večja pravna varnost
Notar pri pripravi notarskega zapisa preveri identiteto pogodbenih strank, njihovo poslovno sposobnost, zakonitost vsebine pogodbe ter jasnost in nedvoumnost določil.
S tem se zmanjša tveganje kasnejših sporov glede veljavnosti pogodbe, razlage posameznih določil ali obstoja in obsega obveznosti. Za lastnika in najemnika to pomeni večjo predvidljivost in manj negotovosti.
3. Močnejši pogajalski položaj lastnika
Že sama zahteva po notarskem zapisu pogosto vpliva na ravnanje najemnika. V praksi to pomeni večjo disciplino pri plačilih, resnejši pristop k izpolnjevanju pogodbenih obveznosti in manjše tveganje namernega zavlačevanja v primeru sporov.
Pri večjih poslovnih najemih je takšen pristop pogosto standard dobre prakse, saj jasno nakaže, da lastnik aktivno upravlja s tveganji in pričakuje profesionalen odnos.
4. Hitrejša izpraznitev prostorov
Eden najpogostejših problemov v praksi je situacija, ko najemnik po prenehanju najemne pogodbe ne izprazni prostora.
Če je pogodba sklenjena v obliki notarskega zapisa z izvršilno klavzulo glede izpraznitve, lahko lastnik bistveno hitreje sproži postopek za izselitev. To zmanjšuje izgubo prihodka, negotovost glede ponovnega oddajanja in splošno poslovno tveganje.
5. Kdaj je notarski zapis posebej smiseln?
Notarski zapis je posebej priporočljiv pri dolgoročnih poslovnih najemih, visokih najemninah in investicijskih nepremičninah, kjer je stabilnost prihodkov ključnega pomena.
Smiseln je tudi v primerih, ko lastnik nepremičnino financira z bančnim kreditom ali kadar je za lastnika pomembna hitra in učinkovita izvršljivost obveznosti. Pri manjših, kratkoročnih najemih morda ni nujen, pri poslovnih najemih pa predstavlja pomembno varovalo kapitala.
6. Kaj pa stroški?
Sklenitev najemne pogodbe v obliki notarskega zapisa pomeni dodatne stroške, vezane na notarsko tarifo. Vendar so ti praviloma zanemarljivi v primerjavi s tveganjem neplačila, dolgotrajnim sodnim postopkom ali izgubo večmesečne najemnine.
V praksi se strošek notarskega zapisa pogosto razdeli med pogodbeni stranki. Pomembno je, da strošek obravnavamo kot del upravljanja tveganj, ne kot nepotreben formalni dodatek.
Ključne ugotovitve
Najemna pogodba v obliki notarskega zapisa ni zgolj formalnost, temveč učinkovit instrument upravljanja tveganja. Lastniku omogoča neposredno izvršljivost, večjo pravno varnost in boljši nadzor nad stabilnostjo prihodkov, hkrati pa tudi najemniku zagotavlja jasna in pregledna pravila.
Urejeni odnosi, jasne obveznosti in možnost hitrega ukrepanja v primeru kršitev ustvarjajo temelje za dolgoročno stabilne poslovne odnose – kar je pri upravljanju poslovnih nepremičnin ključnega pomena.
Če razmišljate o sklenitvi najemne pogodbe v obliki notarskega zapisa ali želite pregled obstoječe pogodbe, se lahko obrnete na nas za posvet in prilagojeno svetovanje.